Aktuell befinden wir uns in einer Phase der Erholung nachdem in den letzten Jahren die Zinsen aus der Senke wieder anstiegen.

Der Zinsanstieg hatte eine Stagnation des Marktes bewirkt. So waren viele Käufer wie eingefroren. Die durch die Nierdigzinsphase verursachten Mondpreise sind nicht mehr zu erzielen und spiegelten auch nicht den Wert der zu kaufenden Sache wieder.

Heute sind viele Verkäufer immer noch geblendet und beharren auf einen utopischen Verkaufspreis. Geschuldet ist dies nicht allein den tatsächlich erzielten Verkaufserlösen sondern auch der daraus resultierenden heutigen Einwertung auf Basis von Kalkulationsdaten, welche aus der Niedrigzinsphase stammen. Gutachterausschüsse tagen nicht monatlich und auch nicht jährlich. Auch der Immobilienmarktbericht, welcher eine Basis für gutachterische Kalkulationen darstellt, bezieht seine Daten aus statistiken, deren Ermittlungsdaten mindestens zwei wenn nicht sogar vier Jahre alt sind. Man behilft sich mit einem sogenannten Marktwertfaktor, um einigermaßen den ermittelten Wert in die richtige Richtung zu bekommen.

Ein gutes Beispiel ist mein Heimatdorf Eschelbach bei Sinsheim. Hier hatten wir 2019 noch einen Bodenrichtwert von 190€. Angepasst wurde dieser im letzten Jahr auf Basis der Kalkulationsdaten aus 2020. Der neue Richtwert beträgt heute 320€ pro Quadratmeter. Das hätte man 2020 mit 0,7% Zinslast auch bezahlt. Aber heute ist das ein utopischer Verkaufswert. Vor allem wenn man die Baukostensteigerung mit einkalkuliert.

Tatsächlich wird der Quadratmeter mit ca. 280€ gehandelt. Ein Marktwertfaktor von 0,85 kommt somit ins Spiel, welcher den Bodenrichtwert abwertet.

Ganz ähnlich ist das mit einer Immobilie zu sehen.

Wenn ein Einfamilienhaus 2020 gutachterisch mit 450.000€ eingewertet wurde, konnte dieses tatsächlich zu 500.000€ oder mehr verkauft werden. Ein Marktwertfaktor von 1,2 bis 1,3 bestimmte regional den Markt und es war durch den Niedrigzins gut leistbar.

Wenn heute eine Immobilie, welche 2020 zu 500.000€ gekauft wurde verkauft wird, so muss ich gleiches für den abgewerteten Markt definieren. Mit dem gängigen Faktor 0,85 bis 0,89 ist man am Marktgeschehen dran und kann somit aussagen, dass die Immobilie tatsächlich einen Verkaufserlös von nur noch maximal 450.000€ bringt. 

In manchen Regionen, wie z.B. der Heidelberger Weststsadt, ist das Gefälle aufgrund der Nachfrage und des Klientels nicht ganz so groß. Aber allgemein und vor allem für die ländlicheren Regionen ist dies die heutige Situation.

 

Eine große Veränderung der Situation ist nicht in Sicht. da sich die EZB erstmalig gegen den Gleichschritt des US-amerikanischen Marktes entschieden hat und eine Konstante des Zinsmarkts forciert.

Zudem muss man sich vor Augen halten, dass ein Durchschnittszins von 4% keineswegs eine Hochzinsphase darstellt. 

In den 90gern waren Bauzinsen zwischen 9% und 11% gängige Praxis.

 

Anbei ein kleines Rechenbeispiel der Leistbarkeit für den Endverbraucher bzw. Käufer:

 

Immobilienkaufpreis 500.000€

Zins 1% Tilgung 2% = Monatliche Rate 1.250€  - Abbezahlt in ca. 25 Jahren

 

Immobilienkaufpreis 500.000€

Zins 4% Tilgung 1% = Monatliche Rate 2.100€  - Abbezahlt in ca. 35 Jahren

 

Finanzierungstechnisch bedeutet die heutige Situation mit einer Belastung von 2.100€ monatlich für eine 4-köpfige Familie einen Nettoverdienst von ca. 5.000€. Darunter wird auf Grund der gesetzlich vorgeschriebenen Kapitaldienstfähigkeit gar kein Kredit genehmigt. 

An diesem Beispiel ist zu erkennen welcher Faktor den Immobilienpreis diktiert. Die Leistbarkeit von Immobilien jenseits der 500.000€ ist kaum gegeben und somit verringert sich das Käuferpotential enorm.

Die Folge - ein schwächerer Markt - die Immobilienpreis müssen sinken.

Letzten Endes definiert sich der Preis immer duch die Wage Angebot und Nachfrage und ist regional und sogar kommunal unterschiedlich zu bewerten