Erben und Vererben

Sie sind Erbe und möchten den neu hinzugewonnenen Teilbesitz der Erbengemeinschaft abkaufen?

oder

Sie sind Teil der Erbengemeinschaft und möchten die Immobilie gewinnbringend verkaufen und den Erlös aufteilen?

oder

Sie sind Alleinerbe und möchten sich informieren wie Sie die Erbschaft bestmöglich verwalten und welche möglichen Fallstricke beim Antritt des Erbes zu beachten sind.

In unserem kostenfreien und unverbindlichen Ratgeber "Immobilienerbschaft" geben wir Ihnen einen detaillierten Überblick bezüglich etwaiger Probleme und Unwegbarkeiten sowie umfassende Hilfestellung, Problemlöser, Möglichkeiten, Schlupflöcher und Tricks diese herausfordernden Hürden zu meistern.

Anbei ein kleiner Auszug einiger Kapital:

"Ratgeber Immobilienerbschaft"

• Erbschaftssteuer

1. Immobilienerben und die Erbschaftssteuer
2. Kann die Erbschaftssteuer vermieden werden?

• Spekulationssteuer

1. Wann ist ein Immobilienverkauf spekulationssteuerpflichtig
2. Wie kann man die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf vermeiden?

• Erbengemeinschaft

1. Pflichtanteile
2. verschollene Erben

• Testament

1. gültige und ungültige Testamente
2. Testamentsanfechtung

• Immobilienwert

1. Ermittlung des günstigsten Wertes
2. Ermittlung des höchsten Wertes

u.v.m....

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Anbei die Erklärung eines amerikanischen Investors bezüglich der Möglichkeiten und Vorgenhensweise in Amerika:

Können Sie geerbte Immobilien verkaufen? Ja, Sie können geerbte Grundstücke und Häuser verkaufen. Der Verkauf eines Hauses, das Sie geerbt haben, ist im Wesentlichen derselbe wie der Verkauf eines Hauses, das Sie selbst gekauft haben. Sie können das Haus an Investoren verkaufen oder einen Power Buyer engagieren, um beim Verkauf Ihres Hauses zu helfen. Für ein geerbtes Haus können sich unterschiedliche steuerliche Auswirkungen ergeben (mehr zu Steuern in einem späteren Abschnitt), sodass dies Einfluss darauf haben kann, wann Sie sich für einen Verkauf entscheiden. Das Haus kann vor dem Verkauf auch besondere Aufmerksamkeit erfordern, sei es, dass es gereinigt oder Pfandrechte entfernt werden, die sich auf dem Haus befinden. Auch Reparaturen können notwendig werden, insbesondere wenn der vorherige Hausbesitzer das Haus nicht aktiv instand halten konnte.

Was passiert, wenn Sie ein Haus erben? Wenn Sie ein Haus oder eine andere Immobilie erben, hängt das genaue Verfahren von Ihrem Wohnort und dem Wert des Nachlasses des Erblassers (der verstorbenen Person) ab. In der Regel muss das Haus durch ein Nachlassverfahren gehen, bevor Sie es als Erbe erhalten können. (Dies kann je nach staatlichem Recht auch dann der Fall sein, wenn Sie ein Haus erben, das abbezahlt ist.) In bestimmten Fällen kann das Eigentum an dem Haus stattdessen durch eine Übertragungsurkunde von Todes wegen oder gemäß den Regeln eines Trusts übertragen werden. Das Nachlassverfahren für ein Haus Wenn jemand stirbt, wird sein gesamtes Eigentum Teil seines Nachlasses. Der Nachlass kann durch ein Nachlassverfahren gehen, was das rechtliche Verfahren zur Weitergabe von Eigentum, Geld und anderen Vermögenswerten einer Person nach ihrem Tod ist. Während des Nachlassverfahrens erledigt die Person, die den Nachlass beaufsichtigt – der Testamentsvollstrecker oder der persönliche Vertreter – den gesamten Papierkram, stellt sicher, dass die Schulden des Nachlasses bezahlt werden, bearbeitet alle Steuererklärungen, die der Nachlass zahlen muss, und stellt letztendlich sicher, dass das Eigentum des Nachlasses und Vermögenswerte werden an die eigentlichen Begünstigten übertragen. Abhängig von der Größe und Komplexität des Nachlasses kann die Nachlassprüfung Monate oder sogar Jahre dauern. Wenn es Streitigkeiten darüber gibt, wer das Vermögen eines Erblassers erben wird, kann die Nachlassprüfung länger dauern und mehr kosten. Sobald jemand das Haus erbt, wird der Titel auf seinen Namen übertragen und er wird der neue Eigentümer des Hauses. Die gesamte Verantwortung für den Hausunterhalt und die Schulden, einschließlich der Hypothek, wenn das geerbte Eigentum nicht abbezahlt wird, geht auf den neuen Eigentümer über. Es ist auch möglich, dass ein Haus an mehrere Personen weitergegeben wird. Verkauf eines Hauses während der Nachlassprüfung Wichtig ist, dass Schulden, die ein Nachlass hat, während des Nachlassverfahrens und vor der Weitergabe des Nachlasses an Erben bezahlt werden müssen. In einigen Fällen erfordert die Tilgung von Schulden, dass der persönliche Vertreter des Nachlasses Eigentum verkauft, um genug Geld für die Tilgung von Schulden zu sammeln. Wenn ein Haus während des Nachlasses verkauft wird, geht es nicht auf die beabsichtigten Erben über. Alle erforderlichen Steuern werden in den Einkommensteuererklärungen des Nachlasses behandelt. Hypotheken auf geerbte Häuser müssen in der Regel nicht während des Nachlassverfahrens abbezahlt werden.

Verwendung von Todesfallurkunden Eine Todesfallurkunde ermöglicht es, das Eigentum an einem Haus an jemand anderen zu übertragen, ohne dass das Haus ein Nachlassverfahren durchlaufen muss. Diese Art von Urkunden kann den Prozess des Eigentumswechsels erheblich beschleunigen, aber nur etwa die Hälfte der Staaten erlaubt diese Art von Urkunden. Erhalt eines Hauses in einem Trust Wenn jemand sein Haus in eine lebende Treuhand oder eine andere Art von Treuhand eingebracht hat, kann das Haus weitergegeben werden, ohne dass ein Nachlass durchlaufen werden muss. Auch wenn der Rest des Nachlasses das Nachlassverfahren durchläuft, wird das Vermögen im Trust gemäß den Anweisungen des Trusts behandelt. 3 Dinge, die Sie mit einem geerbten Haus tun können Sie haben drei Hauptoptionen, was mit einem geerbten Haus zu tun ist. Sie können das Haus zum Wohnen behalten, verkaufen oder vermieten. Das Behalten und Wohnen in einem geerbten Eigenheim ist in der Regel die einfachste Variante. Wenn Sie ein Haus erben und darin wohnen, müssen Sie sich in der Regel nicht um zusätzliche Steuern kümmern. Aber die Wohnverhältnisse könnten kompliziert werden, wenn Sie eine Immobilie mit mehreren anderen erben und sich nicht alle einig sind, wer in dem Haus leben soll. Der Verkauf eines geerbten Hauses könnte zu einem großen finanziellen Gewinn führen, aber vor dem Verkauf müssen mehrere finanzielle Überlegungen angestellt werden. Zum Beispiel könnte ein geerbtes Haus mit einem Pfandrecht von Ihnen verlangen, vor dem Verkauf Schulden zu begleichen. Der Verkauf könnte auch dazu führen, dass Sie Kapitalertragssteuer zahlen müssen, obwohl es Ihnen helfen könnte, vor dem Verkauf ein paar Jahre im Haus zu leben, um dies zu vermeiden. Ein Haus, das Sie mit anderen geerbt haben, erfordert auch, dass Sie mit ihnen übereinstimmen, was zu tun ist. (Wenn Sie an einen Verkauf denken, ziehen Sie eine Zusammenarbeit mit Orchard in Betracht. Unsere Makler können Ihnen dabei helfen, Ihr Haus zu Höchstpreisen zu verkaufen. Beginnen Sie mit einer kostenlosen Hausbewertung.) ‍ Das Vermieten von geerbtem Eigentum erfordert etwas Planung von Ihrer Seite, aber es kann in einigen Fällen einfacher sein als der Verkauf, und es kann passives Einkommen bringen. Mieten kann auch eine Option sein, wenn Sie bereits ein eigenes Haus oder einen Hauptwohnsitz haben und Hilfe bei der Zahlung der Hypothek für das geerbte Haus benötigen. Wenn Sie sich für eine Miete entscheiden, müssen Sie möglicherweise eine Vermieterversicherung für die Immobilie abschließen.

Verkauf eines geerbten Hauses mit anderen Personen Das Erben eines Hauses mit anderen Personen, wie z. B. Ihren Geschwistern oder Familienmitgliedern, kann zukünftige Verkäufe erschweren, aber das Haus kann trotzdem verkauft werden. Die einfachste Situation bei geteiltem Eigentum besteht darin, dass sich alle Eigentümer darauf einigen, wie vorzugehen ist. Kommunikation und Planung sind von entscheidender Bedeutung, da vor dem Verkauf viel Arbeit geleistet werden muss. Alles im Haus muss ausgeräumt werden und das Wegwerfen der Besitztümer eines geliebten Menschen kann schwierig oder umstritten sein. Wenn ein Eigentümer als Ansprechpartner für den Verkauf fungiert, kann dies den Prozess vereinfachen. Andernfalls könnten allgemeine Schritte im Hausverkaufsprozess – wie die Auswahl und Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler, die Planung rund um offene Häuser und die Planung von Inspektionen – viel Zeit und Koordination in Anspruch nehmen, wenn alle beteiligt sein möchten. Was ist, wenn nicht alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen? Wenn ein Haus auf mehrere Erben übergeht und die Mehrheit dem Verkauf zustimmt, aber einige nicht verkaufen wollen, ist es möglich, den Verkauf des Hauses zu erzwingen. Die Eigentümer, die verkaufen möchten, müssen eine Art Klage einreichen, die als Teilungsklage bekannt ist, wahrscheinlich durch das örtliche Nachlassgericht. Das Gericht kann dann den Verkauf genehmigen, wenn die Mehrheit der Eigentümer zustimmt. Der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt. Wenn das Haus bereits das Nachlassgericht durchlaufen hat und die neuen Eigentümer erst Jahre später entscheiden, dass sie verkaufen möchten, ist der Prozess der Zwangsversteigerung derselbe, nur dass er nicht durch das Nachlassgericht geht.

Steuern bei Erbschaft Die meisten Menschen müssen zu dem Zeitpunkt, an dem sie ein Haus oder eine andere Immobilie erben, keine Steuern zahlen. Bestimmte Personen müssen jedoch Erbschaftssteuer zahlen. Es kann in bestimmten Fällen auch hilfreich sein, die Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu verstehen, da sie sich darauf auswirken können, was Sie erben oder ob etwas als Erbschaft qualifiziert wird. Erbschaftssteuer auf ein geerbtes Haus Die Erbschaftssteuer wird auf den Wert Ihres geerbten Vermögens erhoben, es gibt jedoch keine Bundeserbschaftssteuer. Es ist eine Steuer auf Bundesstaatsebene, und nur sechs Bundesstaaten haben sie: Iowa, Kentucky, Maryland, Nebraska, New Jersey, Pennsylvania. Die Erbschaftssteuersätze variieren je nach Staat, können aber bis zu 18 % betragen. Ein überlebender Ehegatte ist immer von der Erbschaftssteuer befreit, viele andere Familienmitglieder sind entweder befreit oder zahlen einen ermäßigten Steuersatz. Erkundigen Sie sich bei Ihrer staatlichen Steuerbehörde, um zu erfahren, wer befreit ist und welche Sätze Sie genau zahlen müssen. Erbschaftssteuer Personen, die Immobilien erben, müssen keine Erbschaftssteuer zahlen. Nur der Nachlass des Verstorbenen zahlt jemals Nachlasssteuer, und sie gilt im Grunde nur für sehr wohlhabende Nachlässe, die im Jahr 2022 mindestens 12,060 Millionen US-Dollar wert sind. Es gibt jedoch Fälle, in denen ein Nachlass Steuern oder andere Schulden schuldet, die er nicht zurückzahlen kann, und Ein Teil des Besitzes des Anwesens muss verkauft werden, um diese Schulden zu begleichen. In diesem Fall kann das zur Tilgung der Schulden des Nachlasses verkaufte Eigentum nicht weitergegeben werden, was bedeutet, dass Personen, die dieses Eigentum erben möchten, es nicht erhalten. Schenkungssteuer Jedes Mal, wenn Ihnen jemand vor seinem Tod Eigentum schenkt, fällt anstelle der Erbschaftssteuer die Schenkungssteuer an. Selbst wenn die Person, die Ihnen das Eigentum geschenkt hat, kurz darauf verstirbt, ist das Eigentum kein Erbe, solange Ihr Name auf dem Titel steht, bevor sie stirbt. Nur die Person, die die Immobilie verschenkt, muss sie jemals dem IRS melden oder Schenkungssteuer zahlen (obwohl die meisten Menschen die Schenkungssteuer immer noch nicht zahlen müssen). Sie müssen Geschenke, die Sie erhalten, nicht dem IRS melden, aber stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Grundlage in der Immobilie kennen, da dies die Kapitalertragssteuer beeinflussen könnte, die wir im nächsten Abschnitt besprechen. Wenden Sie sich bei weiteren Fragen dazu, ob Sie für die Schenkungssteuer verantwortlich sind, an einen Steuerberater. Steuern beim Verkauf von geerbtem Eigentum Wenn Sie ein Haus oder eine andere Immobilie erben und es dann verkaufen, kann das Geld, das Sie mit diesem Verkauf verdienen, der Einkommenssteuer und insbesondere der Kapitalertragssteuer unterliegen. Aber auch dann müssen Sie nicht immer Steuern zahlen. Ob Sie für den Verkauf eines geerbten Hauses Kapitalertragssteuer zahlen oder nicht, hängt vom fairen Marktwert (FMV) des Hauses, Ihrer Grundlage im Haus und davon ab, ob Sie sich für den Ausschluss des Hausverkaufs qualifizieren.

Fairen Marktwert und Basis verstehen Der faire Marktwert ist der Wert eines Hauses, wenn Sie es auf dem freien Markt verkaufen würden. Bei einem geerbten Haus ist der FMV der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Todes des Vorbesitzers. In steuerlicher Hinsicht wird dieser faire Marktwert zu Ihrer Steuergrundlage für das Haus, und Sie zahlen nur Kapitalertragssteuer, wenn Sie das Haus dann für mehr als Ihre Grundlage verkaufen. Wenn Ihre Basis in einem Haus beispielsweise 300.000 USD beträgt und Sie es für 400.00 USD verkaufen, unterliegen nur 100.000 USD dieses Verkaufs der Kapitalertragssteuer. Beachten Sie, dass andere Arten von Erbschaften, wie Aktien, andere Regeln haben und Ihre Grundlage normalerweise der Wert des Vermögenswerts ist, als der Erblasser ihn gekauft hat. Eigentum ist einzigartig, weil es derzeit eine verstärkte Grundlage erhält, wie es genannt wird, wenn Ihre Steuergrundlage zum Zeitpunkt des Todes zur FMV wird, anstatt dass Sie die ursprüngliche Grundlage haben. Die Biden-Administration hat vorgeschlagen, die verstärkte Basis im Jahr 2022 abzuschaffen, aber es sind noch keine Änderungen in Kraft getreten. Sie zahlen die Kapitalertragsteuer direkt mit Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung. Wenn Ihr Staat eine Einkommenssteuer erhebt, müssen Sie möglicherweise sowohl die Bundes- als auch die Landeskapitalertragssteuer zahlen. Der Hausverkaufsausschluss Einige oder alle Ihre Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses können von der Kapitalertragssteuer befreit sein, wenn Sie für den Ausschluss aus dem Verkauf von Eigenheimen, offiziell als Ausschluss nach Abschnitt 121 bezeichnet, in Frage kommen. Der Ausschluss von Hausverkäufen verhindert, dass die ersten 500.000 US-Dollar des Gewinns aus einem Hausverkauf besteuert werden, wenn Sie als Ehepaar gemeinsam Steuern einreichen, und 250.000 US-Dollar, wenn Sie als Alleinstehender oder Haushaltsvorstand einreichen. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie mindestens zwei Jahre der letzten fünf Jahre in dem Haus als Hauptwohnsitz gelebt haben. Wenn Sie also ein Haus erben und es dann sofort verkaufen, müssen Sie Kapitalgewinne auf den vollen Verkaufspreis zahlen, es sei denn, Sie leben vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre im Haus. Häufig gestellte Fragen (FAQ) Hier sind einige häufig gestellte Fragen zum Verkauf von geerbtem Eigentum. Was passiert, wenn ein geerbtes Haus mit einer Hypothek belastet ist? Wenn jemand stirbt, während er noch eine Hypothek hat, muss jemand weiterhin die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten. Der Nachlassverwalter übernimmt diese Aufgabe im Allgemeinen während der Nachlassverwaltung, aber ein Haus kann auch mit einer Hypothek vererbt werden, und der Erbe muss die Hypothekenzahlungen übernehmen. (Die Annahme einer Hypothek kann auch erfordern, dass Sie dem Kreditgeber Finanzdokumente vorlegen.) Wenn Sie Eigentum erben, übernehmen Sie auch die mit dem Haus verbundenen notwendigen Zahlungen, wie Grundsteuern und Versicherungen. Muss ich ein geerbtes Haus dem IRS melden? Nein, in den meisten Fällen müssen Sie dem IRS keine Erbschaft melden. Eine Ausnahme ist, wenn Sie Eigentum von einem nicht ansässigen Ausländer oder einem ausländischen Nachlass erben und es mehr als 100.000 US-Dollar wert ist. Sie müssen dies dem IRS mit dem Formular 3520 melden, auch wenn Sie keine Steuern darauf zahlen müssen. Wenn Sie ein Haus erben, das eine Nachlassprüfung durchlaufen hat, denken Sie daran, dass es zu diesem Zeitpunkt mit ziemlicher Sicherheit geschätzt wurde und die IRS diesen Wert verfolgen wird, falls Sie das Haus später verkaufen. Wenn Ihr geerbtes Haus das Nachlassverfahren nicht durchläuft, möchten Sie es vielleicht trotzdem schätzen lassen, da das IRS seinen Wert zum Zeitpunkt der Weitergabe verwendet, um zu bestimmen, wie viel Steuern Sie auf den Verkaufsgewinn zahlen. Wenn Sie den Wert des Hauses nicht kennen, kann dies Ihre Einkommensteuererklärung erschweren.