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Immobilienmakler Definition laut Wikipedia USA:

Immobilienmakler

Aus Wikipedia, der freien Enzyklopädie

Dieser Artikel handelt von der nordamerikanischen Praxis. Weitere Definitionen und Praktiken in anderen Ländern finden Sie unter Immobilien.

 

Die sachliche Richtigkeit dieses Artikels ist umstritten. (Juli 2014)

Dieser Artikel enthält möglicherweise Originalforschung. (Juli 2014)

Dieser Artikel enthält Inhalte, die wie eine Anzeige geschrieben sind. (August 2020)

Der vordere Abschnitt dieses Artikels ist möglicherweise zu lang für die Länge des Artikels. (Januar 2023)

 

Ein Immobilienmakler, oft als Realtor und/oder Immobilienmakler bezeichnet, ist eine Person, die Verkäufer oder Käufer von Immobilien oder Immobilien vertritt. Während ein Makler unabhängig arbeiten kann, arbeitet ein Agent normalerweise unter einem lizenzierten Makler, um Kunden zu vertreten.[1] Makler und Agenten sind staatlich zugelassen, um Kaufverträge auszuhandeln und die für den Abschluss von Immobilientransaktionen erforderlichen Unterlagen zu verwalten. Käufern und Verkäufern wird im Allgemeinen empfohlen, einen lizenzierten Immobilienfachmann zu konsultieren, um eine schriftliche Definition der Vertretungsgesetze eines einzelnen Staates zu erhalten. Viele Staaten verlangen schriftliche Offenlegungen, die von allen Parteien zu unterzeichnen sind und die Aufgaben und Pflichten darlegen.

 

Im Allgemeinen fallen Immobilienmakler oder -makler in vier Vertretungskategorien:

 

    Die Agenten des Verkäufers, allgemein als "Listing Brokers" oder "Listing Agents" bezeichnet, werden von den Eigentümern beauftragt, bei der Vermarktung von Immobilien zum Verkauf oder zur Vermietung zu helfen.

    Käuferagenten sind Makler oder Verkäufer, die Käufern helfen, indem sie ihnen beim Kauf von Immobilien helfen.

    Duale Agenten helfen sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer bei derselben Transaktion. Um seine Berufserlaubnis zu schützen, schuldet ein Immobilienmakler beiden Parteien einen fairen und ehrlichen Umgang und muss verlangen, dass beide Parteien (Verkäufer und Käufer) eine Vereinbarung über zwei Vertretungen unterzeichnen. Für Doppelagenten gelten häufig besondere Gesetze/Regeln, insbesondere bei Preisverhandlungen. In Dual-Agency-Situationen ist es wahrscheinlicher, dass ein Interessenkonflikt auftritt, was in der Regel zum Verlust der Vertretung beider Parteien führt. Die Gesetze der einzelnen Bundesstaaten variieren und interpretieren die duale Agentur ziemlich unterschiedlich, wobei einige dies nicht mehr zulassen. In einigen Bundesstaaten kann eine duale Vertretung in Situationen praktiziert werden, in denen derselbe Makler (aber nicht der Makler) sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vertritt. Wenn ein Makler des Maklers ein Haus gelistet hat und ein anderer Makler dieses Maklers einen Käufer-Vermittlungsvertrag mit einem Käufer hat, der die gelistete Immobilie kaufen möchte, tritt eine Doppelvertretung auf, indem jeder Makler als „unternehmensintern“ bezeichnet werden kann. Agent. Nur der Makler ist der Doppelagent.

    Transaktionsmakler bieten dem Käufer und Verkäufer eine begrenzte Form der Vertretung, jedoch ohne treuhänderische Verpflichtungen. Transaktionsmakler, die nur eine Vermittlerbeziehung haben, unterstützen Käufer, Verkäufer oder beide während der Transaktion, ohne die Interessen einer der Parteien zu vertreten, die dann als Kunden angesehen werden können. Die bereitgestellte Unterstützung sind die rechtlichen Dokumente für eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer darüber, wie eine bestimmte Eigentumsübertragung erfolgen wird.

 

Ein Immobilienmakler erhält in der Regel eine Immobilienprovision für den erfolgreichen Abschluss eines Verkaufs. In den USA kann diese Provision im Allgemeinen zwischen 5-6 % des Verkaufspreises der Immobilie für einen Full-Service-Makler liegen, aber dieser Prozentsatz variiert je nach Staat und sogar Region.[2] Diese Provision kann mit anderen teilnehmenden Immobilienmaklern oder Maklern geteilt werden. Flat-Fee-Makler und Fee-for-Service-Makler können je nach Art der angebotenen Dienstleistungen deutlich weniger verlangen.

Inhalt

 

    1 Immobilienlizenzierung und -ausbildung

    2 Spezifische Vertretungsgesetze

    3 Schriftliche Vereinbarung

    4 Der Unterschied zwischen Verkäufern und Maklern

        4.1 Immobilienverkäufer (oder in einigen Staaten Immobilienmakler)

        4.2 Immobilienmakler (oder in einigen Staaten qualifizierter Makler)

    5 Agenturbeziehungen zu Kunden im Vergleich zu Nicht-Agenturbeziehungen zu Kunden

        5.1 Benannte Agentur

    6 Arten von Dienstleistungen, die ein Makler anbieten kann

    7 Immobilienmakler und -verkäufer

        7.1 Dienstleistungen, die dem Verkäufer als Auftraggeber erbracht werden

        7.2 Flat-Fee-Immobilienmakler

        7.3 Der Listungsvertrag

        7.4 Maklerprovisionen

            7.4.1 RESPA

            7.4.2 Schließfach

        7.5 Geteilte Provisionen mit Genossenschaftsmaklern

    8 Immobilienmakler und -käufer

        8.1 Dienstleistungen für Käufer

            8.1.1 Käufer als Kunden

            8.1.2 Käufer als Kunden

    9 Weiterbildung

    10 Organisationen

    11 Siehe auch

    12 Referenzen

    13 Externe Links 

Lizenzierung und Ausbildung von Immobilien

 

Um in den Vereinigten Staaten zugelassen zu werden, werden Immobilienmakler und -verkäufer von jedem Bundesstaat autorisiert, nicht von der Bundesregierung. Jeder Staat hat eine Immobilienkommission (leitendes Organ), die Immobilienmakler und -agenten überwacht und lizenziert. Zum Beispiel erlauben einige Staaten nur Anwälten, Unterlagen zur Übertragung von Immobilien zu erstellen, während andere Staaten dies auch dem lizenzierten Immobilienmakler erlauben. Die meisten Staaten verlangen, dass ein Bewerber einen Vorlizenzkurs mit einer Mindestanzahl von Unterrichtsstunden besuchen muss, um Immobilienrecht zu studieren, bevor er die staatliche Lizenzprüfung ablegt. Eine solche Ausbildung wird häufig von Immobilienfirmen oder Bildungsunternehmen angeboten, die in der Regel beide zum Unterrichten solcher Kurse in ihren jeweiligen Bundesstaaten zugelassen sind. Die Lehrgänge sollen den neuen Konzessionär vor allem auf die rechtlichen Aspekte der Praxis der Grundstücksübertragung vorbereiten und die staatliche Konzessionsprüfung bestehen. Einige Staaten, wie Massachusetts, benötigen nur 40 Stunden Unterrichtszeit, um eine Lizenz zu erhalten. Andere, wie Kalifornien, schreiben über 100 Stunden vor. Viele Staaten erlauben Kandidaten, den Vorlizenzierungskurs virtuell zu absolvieren. Anschließend muss die staatliche Prüfung zum Immobilienmaklerschein bestanden werden.

 

Nach Bestehen muss der neue Lizenznehmer seine Lizenz bei einer etablierten Immobilienfirma platzieren und unter einer Maklerlizenz arbeiten. Typischerweise kann es innerhalb einer Firma mehrere Lizenznehmer geben, die Maklerlizenzen besitzen, aber nur ein Makler, der Hauptmakler, verwaltet die Firma selbst. Diese Person ist dann rechtlich verantwortlich für alle Lizenznehmer, die unter ihrer Lizenz gehalten werden.

 

In den meisten Gerichtsbarkeiten in den Vereinigten Staaten muss eine Person eine Lizenz haben, um lizenzierte Aktivitäten auszuführen, und diese Aktivitäten sind in den Gesetzen der einzelnen Staaten definiert. Das Hauptmerkmal des Erfordernisses einer Lizenz zur Ausübung dieser Tätigkeiten ist die Arbeit, die „gegen Entgelt“ geleistet wird. Wenn eine Person also hypothetisch einem Freund beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie helfen möchte und dafür keinerlei Gegenleistung erwartet wird, ist für die Durchführung aller Arbeiten keine Lizenz erforderlich. Da die meisten Menschen jedoch eine Vergütung für ihre Bemühungen und Fähigkeiten erwarten würden, wäre eine Lizenz gesetzlich erforderlich, bevor eine Person eine Vergütung für Dienstleistungen als Immobilienmakler oder -agent erhalten kann. Nicht lizenzierte Aktivitäten sind illegal und die staatliche Immobilienkommission ist befugt, Personen zu bestrafen, die als Immobilienlizenznehmer fungieren, aber Käufer und Verkäufer, die als Auftraggeber beim Verkauf oder Kauf von Immobilien auftreten, benötigen normalerweise keine Lizenz. Es ist wichtig zu beachten, dass Anwälte in einigen Staaten Immobilienverkäufe gegen Entschädigung abwickeln, ohne als Makler oder Agenten zugelassen zu sein. Allerdings dürfen auch Rechtsanwälte nur Immobilientätigkeiten ausüben, die neben ihrer eigentlichen anwaltlichen Tätigkeit anfallen. Es kann nicht sein, dass ein Anwalt zum Verkaufsvertreter eines Verkäufers wird, wenn das alles ist, was der Mandant verlangt. Rechtsanwälte müssten weiterhin als Makler zugelassen sein, wenn sie zugelassene Tätigkeiten ausüben möchten. Dennoch erhalten Anwälte eine Unterbrechung der Mindestausbildungsanforderungen (z. B. 90 Stunden in Illinois).[3]

 

Die Anforderungen variieren von Staat zu Staat, aber nach einiger Zeit als Agent kann man ins Klassenzimmer zurückkehren und einen Test absolvieren, um Makler zu werden. Beispielsweise verlangen Kalifornien und Florida, dass Lizenznehmer in den letzten 5 Jahren mindestens zwei Jahre Erfahrung als lizenzierter Vollzeitagent haben müssen. Indiana erfordert jedoch nur ein Jahr Erfahrung als Immobilienverkäufer und Arizona erfordert drei der vorherigen fünf Jahre. Makler können Unternehmen verwalten oder besitzen. Jede Filiale eines größeren Immobilienunternehmens muss von einem Makler geführt werden.

 

Einige andere Staaten haben kürzlich die Verkäuferlizenz abgeschafft, stattdessen erwerben alle Lizenznehmer in diesen Staaten automatisch ihre Maklerlizenz.

 

Der Begriff „Agent“ ist nicht mit Verkäufer oder Makler zu verwechseln. Ein Agent ist einfach ein Lizenznehmer, der eine Agenturbeziehung mit einem Kunden eingegangen ist. Ein Broker kann auch ein Agent für einen Kunden sein. In der Regel ist es die Firma, die über einen ihrer Vertriebsmitarbeiter, seien es Verkäufer oder Makler, die tatsächliche Rechtsbeziehung mit dem Kunden unterhält.

 

In allen Staaten muss der Immobilienlizenznehmer potenziellen Käufern und Verkäufern die Art ihrer Beziehung [4] innerhalb der Transaktion und mit den Parteien offenlegen. Siehe unten für eine Makler-/Lizenznehmerbeziehung zu Verkäufern und deren Beziehung zu Käufern.

 

In den Vereinigten Staaten gibt es üblicherweise zwei Ebenen von Immobilienfachleuten, die von den einzelnen Bundesstaaten, aber nicht von der Bundesregierung lizenziert sind:

Spezifische Vertretungsgesetze

 

Einige Immobilienkommissionen der US-Bundesstaaten – insbesondere Floridas[5] nach 1992 (und 2003 verlängert) und Colorados[6] nach 1994 (mit Änderungen im Jahr 2003) haben die Möglichkeit geschaffen, keine Agentur- oder Treuhandbeziehung zwischen Maklern und Verkäufern oder Käufern zu haben. 

Wie vom South Broward Board of Realtors, Inc. in einem Schreiben an die Gesetzgebungsausschüsse des Bundesstaates Florida festgestellt:

 

    „Der Transaktionsmakler gestaltet eine Transaktion, indem er einen willigen Käufer und einen willigen Verkäufer zusammenbringt, und stellt die rechtliche Dokumentation der Einzelheiten der rechtlichen Vereinbarung zwischen ihnen bereit. Der Transaktionsmakler ist kein Treuhänder einer Partei, sondern muss sich an das Gesetz halten sowie professionelle und ethische Standards." (z. B. NAR-Ethikkodex).

 

Das Ergebnis war, dass Florida im Jahr 2003 ein System schuf, in dem die standardmäßige Maklerbeziehung „alle Lizenznehmer ... als Transaktionsmakler tätig waren, es sei denn, es wurde schriftlich ein einziger Agent oder keine Maklerbeziehung mit dem Kunden hergestellt“[7] [8] und das Gesetz erfordert die schriftliche Offenlegung der Transaktionsvermittlungsbeziehung gegenüber dem Käufer- oder Verkäuferkunden nur bis zum 1. Juli 2008.

 

Sowohl in Florida[8] als auch in Colorado[6] gibt es keine doppelte Agentur und Unteragentur (bei der sowohl die Listing- als auch die Selling-Agenten den Verkäufer vertreten) nicht mehr.

 

Andere Makler und Agenten können sich auf die Vertretung von Käufern oder Mietern bei einer Immobilientransaktion konzentrieren. Die Lizenzierung als Makler oder Verkäufer ermächtigt den Lizenznehmer jedoch, die Parteien auf beiden Seiten einer Transaktion rechtlich zu vertreten und die erforderlichen Unterlagen für die rechtliche Übertragung von Immobilien bereitzustellen. Diese Geschäftsentscheidung obliegt dem Lizenznehmer. Sie sind Bußgelder für Personen, die als Immobilienmakler tätig sind, wenn sie nicht vom Staat lizenziert sind.

 

Im Vereinigten Königreich ist ein Immobilienmakler eine natürliche oder juristische Person, deren Geschäft es ist, Immobilien im Namen von Kunden zu vermarkten. Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den Handlungen, Befugnissen, Pflichten und Haftungen von Maklern und Immobilienmaklern in den einzelnen Ländern, da verschiedene Länder deutlich unterschiedliche Ansätze für die Vermarktung und den Verkauf von Immobilien verfolgen.

Schriftliche Zustimmung

 

Es ist wichtig, eine klare schriftliche Rechtsdokumentation für eine Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Kunden zu haben, um den Schutz beider zu gewährleisten. Wenn die Parteien nur eine mündliche Vereinbarung getroffen haben, ist es wahrscheinlicher, dass Streitigkeiten über die Vereinbarung zur Vertretung von Mandanten und darüber, wie Immobilien verkauft werden, entstehen. Rechtliche Unterlagen sind erforderlich, um festzulegen, ob der Makler die Entschädigungsvereinbarung der Parteien durchsetzen kann, die Dauer der Beziehung, ob die Beziehung „exklusiv“ ist und andere Fragen. Die Durchsetzbarkeit mündlicher Vereinbarungen, welche Arten von rechtlichen Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden müssen und andere wichtige Fragen sind von Staat zu Staat unterschiedlich.

Der Unterschied zwischen Verkäufern und Maklern

 

Vor der Einführung des Multiple Listing Service (MLS) im Jahr 1967, als Makler (und ihre Lizenznehmer) Verkäufer nur durch die Bereitstellung eines Dienstes zur Bereitstellung rechtlicher Unterlagen für die Übertragung von Immobilien vertraten, war der Begriff "Immobilienverkäufer" möglicherweise angemessener als es ist heute so, angesichts der verschiedenen Möglichkeiten, wie Makler und Lizenznehmer Käufern jetzt durch den rechtlichen Prozess der Übertragung von Immobilien helfen. Rechtlich wird der Begriff "Verkäufer" jedoch in vielen Staaten immer noch verwendet, um einen Immobilienlizenznehmer zu beschreiben.

Immobilienverkäufer (oder in einigen Staaten Immobilienmakler)

 

Wenn eine Person zum ersten Mal als Immobilienmakler zugelassen wird, erhält sie eine Immobilienverkäuferlizenz (einige Staaten verwenden den Begriff „Makler“) von dem Staat, in dem sie praktizieren wird. Um eine Immobilienlizenz zu erhalten, muss der Kandidat spezifische Studienleistungen (zwischen 40 und 120 Stunden) absolvieren und eine staatliche Prüfung in Immobilienrecht und -praxis bestehen. Um arbeiten zu können, müssen Verkäufer mit einem Immobilienmakler verbunden sein (und unter dessen Autorität handeln). In Delaware zum Beispiel erfordert der Lizenzierungskurs, dass der Kandidat 99 Unterrichtsstunden belegt, um sich für die staatlichen und nationalen Prüfungen zu qualifizieren. In Ohio muss ein Lizenzkandidat 120 Stunden Unterricht im Klassenzimmer absolvieren. Danach muss der Lizenzinhaber jedes aufeinanderfolgende Jahr an einer Weiterbildung teilnehmen, um über staatliche und nationale Änderungen auf dem Laufenden zu bleiben.

 

Viele Staaten haben auch gegenseitige Vereinbarungen mit anderen Staaten, die es einer lizenzierten Person aus einem qualifizierten Staat ermöglichen, das zweite Staatsexamen abzulegen, ohne die Kursanforderungen zu erfüllen, oder in einigen Fällen nur ein juristisches Staatsexamen abzulegen.

Immobilienmakler (oder in einigen Staaten qualifizierter Makler) 

Nachdem er einige Jahre Erfahrung im Immobilienverkauf gesammelt hat, kann sich ein Verkäufer entscheiden, eine Lizenz als Immobilienmakler (oder Auftraggeber/qualifizierter Makler) zu erhalten, um sein eigenes Maklergeschäft zu besitzen, zu verwalten oder zu betreiben. Darüber hinaus erlauben einige Staaten Hochschulabsolventen, ohne jahrelange Erfahrung eine Maklerlizenz zu beantragen. Hochschulabsolventen fallen in diese Kategorie, wenn sie auch die staatlich vorgeschriebenen Studiengänge absolviert haben. In Kalifornien können zugelassene Anwälte Makler werden, nachdem sie die Maklerprüfung bestanden haben, ohne die für einen Makler erforderlichen Kurse belegen zu müssen. Üblicherweise sind weitere Studienleistungen und eine Maklerstaatsprüfung im Immobilienrecht zu absolvieren. Nach Erhalt einer Maklerlizenz kann ein Immobilienmakler weiterhin für einen anderen Makler in einer ähnlichen Funktion wie zuvor arbeiten (oft als Maklermitarbeiter oder assoziierter Makler bezeichnet) oder seine eigene Maklertätigkeit übernehmen und andere Verkäufer (oder Makler) einstellen. , Lizenznehmer. Um Filialleiter zu werden, kann eine Maklerlizenz erforderlich sein oder auch nicht. In einigen Bundesstaaten können zugelassene Anwälte Immobilienmakler werden, ohne eine Prüfung abzulegen. In einigen Staaten gibt es keine „Verkäufer“, da alle Lizenznehmer Makler sind.[9]

Agenturbeziehungen mit Kunden im Vergleich zu Nicht-Agenturbeziehungen mit Kunden

 

Maklerbeziehungen bei Wohnimmobilientransaktionen umfassen die rechtliche Vertretung des Auftraggebers durch einen Immobilienmakler (im Namen eines Immobilienunternehmens), unabhängig davon, ob diese Person(en) Käufer oder Verkäufer ist/sind. Der Makler und seine konzessionierten Immobilienverkäufer (Verkäufer oder Makler) werden dann zu Vertretern des Auftraggebers.

 

    Agenturverhältnis: Herkömmlicherweise stellt der Makler ein herkömmliches vollwertiges, provisionsbasiertes Maklerverhältnis im Rahmen einer unterzeichneten Listungsvereinbarung mit einem Verkäufer oder einer „Käufervertretungs“-Vereinbarung mit einem Käufer bereit, wodurch in den meisten Staaten nach Common Law eine Agenturbeziehung entsteht treuhänderische Verpflichtungen. Der Verkäufer oder Käufer ist dann Kunde des Maklers. Einige Staaten haben auch Gesetze, die die Art der Vertretung definieren und kontrollieren.

 

    Nicht-Vermittlungsverhältnis: Wenn keine schriftliche Vereinbarung oder kein Treuhandverhältnis besteht, arbeiten ein Immobilienmakler und sein Verkaufspersonal mit einem Auftraggeber zusammen, der als Kunde des Maklers bekannt ist. Wenn ein Käufer, der keinen Käufervermittlungsvertrag mit dem Makler abgeschlossen hat, eine Immobilie kauft, fungiert dieser Makler als Untermakler des Maklers des Verkäufers. Wenn sich ein Verkäufer für die Zusammenarbeit mit einem Transaktionsmakler entscheidet, entsteht keine Agenturbeziehung.

 

Es gibt staatliche Gesetze, die die Arten von Beziehungen definieren, die zwischen Kunden und Immobilienlizenznehmern bestehen können, sowie die gesetzlichen Pflichten von Immobilienlizenznehmern, Kunden und Mitglieder der Öffentlichkeit zu vertreten. Die Vorschriften zu den Arten von Beziehungen zwischen Kunden und Immobilienlizenznehmern unterscheiden sich erheblich, wie durch das Gesetz von Staat zu Staat definiert.

Benannte Agentur

 

Die jüngste Entwicklung in der Immobilienpraxis ist die „designierte Agentur“, die geschaffen wurde, um es einzelnen Lizenznehmern innerhalb derselben Firma zu ermöglichen, die vom Hauptmakler benannt wurden, als Agenten für einzelne Käufer und Verkäufer innerhalb derselben Transaktion zu agieren. Theoretisch agieren daher zwei Agenten innerhalb derselben Firma in streng treuhänderischer Funktion für ihre jeweiligen Kunden. Einige Staaten haben diese Praxis in ihre Landesgesetze übernommen und andere haben entschieden, dass diese Funktion von Natur aus problematisch ist, genau wie eine Doppelagentur. Diese Praxis wurde von größeren Firmen erfunden und gefördert, um es theoretisch zu ermöglichen, die gesamte Transaktion im Haus abzuwickeln, ohne einen Interessenkonflikt innerhalb der Firma zu schaffen 

Arten von Dienstleistungen, die ein Makler anbieten kann

 

Immobiliendienstleistungen werden von einigen Gerichtsbarkeiten auch Handelsdienstleistungen [10] genannt. Da die Gesetze der einzelnen Provinzen und Bundesstaaten unterschiedlich sein können, wird generell empfohlen, dass potenzielle Verkäufer oder Käufer einen lizenzierten Immobilienfachmann konsultieren.

 

Einige Beispiele:

 

    Vergleichende Marktanalyse (CMA) – eine Schätzung des Wertes einer Immobilie im Vergleich zu anderen. Dies unterscheidet sich von einem Wertgutachten dadurch, dass ein aktuell zum Verkauf stehendes Objekt berücksichtigt werden kann (Wettbewerb um das Objekt).

    Gesamtmarktübersicht – eine objektive Methode zur Bestimmung des Werts einer Immobilie, bei der eine CMA subjektiv ist.

    Preisgutachten des Maklers – Schätzung des Wertes einer Immobilie oder des potenziellen Verkaufspreises.

    Immobilienbewertung – in den meisten Staaten nur, wenn der Makler auch als Gutachter zugelassen ist.

    Exponierung – Vermarktung der Immobilie an potenzielle Käufer.

    Erleichterung eines Kaufs – Führung eines Käufers durch den Prozess.

    Erleichterung eines Verkaufs – Anleitung eines Verkäufers durch den Verkaufsprozess.

    Dokumentenerstellung für Verkauf durch Eigentümer (FSBO) – Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen für Verkäufer, die „Von Eigentümer verkaufen“ verkaufen.

    Home Selling Kits – Anleitungen zur Vermarktung und zum Verkauf einer Immobilie.

    Stündliche Beratung gegen Gebühr, basierend auf den Bedürfnissen des Kunden.

    Leasing gegen Gebühr oder Prozentsatz des Bruttomietwerts.

    Immobilienverwaltung.

    Eigentum tauschen.

    Versteigerung von Eigentum (in den meisten Staaten nur, wenn der Makler auch als Auktionator zugelassen ist).

    Vorbereitung von Verträgen und Mietverträgen (nicht in allen Bundesländern).

 

Diese Dienstleistungen ändern sich auch, da eine Vielzahl von Immobilientrends die Branche verändern.

Immobilienmakler und -verkäufer

Dienstleistungen, die dem Verkäufer als Kunde erbracht werden

 

Nach Unterzeichnung eines Listungsvertrags mit dem Verkäufer, der die Immobilie verkaufen möchte, versucht das Maklerunternehmen, eine Provision zu verdienen, indem es einen Käufer findet und ein Angebot, ein Rechtsdokument, für das Eigentum des Verkäufers zum höchstmöglichen Preis zu den besten Bedingungen verfasst der Verkäufer. In Kanada und den Vereinigten Staaten verlangen die meisten Gesetze, dass der Immobilienmakler alle schriftlichen Angebote zur Prüfung oder Prüfung an den Verkäufer weiterleitet.

 

Um das Ziel, Käufer zu finden, zu erreichen, tut eine Immobilienagentur üblicherweise Folgendes: [Zitat erforderlich]

 

    Listet die öffentlich zum Verkauf stehende Immobilie auf, oft auf einem MLS, zusätzlich zu anderen Methoden.

    Versorgt den Verkäufer mit einer Offenlegung des Immobilienzustands (falls gesetzlich vorgeschrieben) und anderen erforderlichen Formularen.

    Hält den Kunden über die schnellen Veränderungen in der Immobilienbranche, Schwankungen der Marktbedingungen und die Verfügbarkeit und Nachfrage nach Immobilienbestand in der Region auf dem Laufenden.

    Bereitet Unterlagen vor, die die Immobilie für Werbung, Broschüren, Tage der offenen Tür usw. beschreiben.

    Bringt ein „Zu verkaufen“-Schild an der Immobilie an, das angibt, wie das Immobilienbüro und der Immobilienmakler kontaktiert werden können.

    Bewirbt die Immobilie, was neben der Papierwerbung auch soziale Medien und digitales Marketing umfassen kann.

    Hält einen Tag der offenen Tür, um das Eigentum zu zeigen.

    Dient als Ansprechpartner für alle Fragen zur Immobilie und zur Terminvereinbarung.

    Stellt sicher, dass Käufer vorab geprüft und finanziell qualifiziert sind, um die Immobilie zu kaufen. (Verkäufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass der Underwriter für Immobilienhypothekendarlehen das letzte Wort hat.)

    Verhandelt den Preis im Namen der Verkäufer.

    Erstellt rechtliche Unterlagen oder einen „Kauf- und Verkaufsvertrag“ darüber, wie die Transaktion ablaufen wird.

    Handelt als Treuhänder für den Verkäufer, was die Vorbereitung eines Standard-Immobilienkaufvertrags beinhalten kann.

    Verwahrt bei Bedarf bis zum Abschluss einen treuhänderischen Zahlungsscheck des/der Käufer(s). In vielen Staaten ist der Abschluss das Treffen zwischen Käufer und Verkäufer, bei dem das Eigentum übertragen und das Eigentum durch eine Urkunde übertragen wird. In anderen Bundesstaaten, insbesondere im Westen, finden Schließungen während einer festgelegten Treuhandperiode statt, wenn Käufer und Verkäufer jeweils die entsprechenden Papiere zur Eigentumsübertragung unterzeichnen, sich aber nicht treffen.

    Verhandelt im Namen ihres Kunden, wenn eine Immobilieninspektion abgeschlossen ist. Oft müssen Kostenvoranschläge für Reparaturen eingeholt werden.

    Wahrt die rechtlichen Interessen des Mandanten (zusammen mit dem Anwalt), wenn es um harte Verhandlungen oder verwirrende Verträge geht. 

Flat-Fee-Immobilienmakler

 

Flat-Fee-Immobilienmakler berechnen einem Verkäufer einer Immobilie eine Pauschalgebühr, beispielsweise 500 US-Dollar[11], im Gegensatz zu einem traditionellen oder Full-Service-Immobilienmakler, der einen Prozentsatz des Verkaufspreises berechnet. Im Gegenzug erscheint die Immobilie des Verkäufers im Multi Listing Service (MLS), aber der Verkäufer vertritt sich selbst, wenn er die Immobilie zeigt und einen Verkaufspreis aushandelt.[12] Das Ergebnis ist, dass der Verkäufer insgesamt weniger Provision zahlt (ungefähr die Hälfte), wenn die Immobilie verkauft wird.[13] Dies liegt daran, dass ein Verkäufer einen Prozentsatz des Verkaufspreises an einen Käuferagenten zahlt, aber keinen Prozentsatz an einen Verkäuferagenten zahlen muss (weil es keinen gibt – der Verkäufer vertritt sich selbst).

Der Listungsvertrag

Hauptartikel: Listungsvertrag

 

Zwischen Makler und Verkäufer bestehen mehrere Arten von Kotierungsverträgen. Diese können wie folgt definiert werden:

 

    Exklusives Verkaufsrecht

 

Der Makler erhält das ausschließliche Recht zur Vermarktung der Immobilie und vertritt ausschließlich den Verkäufer. Dies wird als Verkäuferagentur bezeichnet. Der Makler bietet jedoch auch die Zusammenarbeit mit anderen Maklern an und erklärt sich bereit, die Immobilie Interessenten zu zeigen und bietet einen Anteil an der gesamten Immobilienprovision.

 

    Exklusive Agentur

 

Die Exklusivvertretung gewährt nur dem Makler das Recht, die Immobilie zu verkaufen, und einem anderen Makler wird niemals eine Entschädigung angeboten. In diesem Fall wird die Immobilie niemals in ein MLS eingetragen. Dies begrenzt natürlich die Exposition der Immobilie gegenüber nur einer Agentur.

 

    Liste öffnen

 

Die Immobilie steht jedem Immobilienfachmann zum Verkauf zur Verfügung, der den Verkauf bewerben, zeigen oder verhandeln kann. Der Makler/Agent, der zuerst ein akzeptables Angebot unterbreitet, würde eine Vergütung erhalten. Immobilienunternehmen verlangen in der Regel, dass eine schriftliche Vereinbarung für eine offene Auflistung vom Verkäufer unterzeichnet wird, um die Zahlung einer Provision sicherzustellen, wenn ein Verkauf stattfindet.

 

Obwohl es andere Möglichkeiten der Geschäftstätigkeit geben kann, verdient ein Immobilienmakler seine Provision normalerweise, nachdem der Immobilienmakler und ein Verkäufer einen Listungsvertrag abgeschlossen und die in diesem Vertrag festgelegten vereinbarten Bedingungen erfüllt haben. Die Immobilie des Verkäufers wird dann zum Verkauf angeboten.

 

In den meisten Teilen Nordamerikas muss eine Listungsvereinbarung oder ein Vertrag zwischen Makler und Verkäufer Folgendes enthalten:

 

    Anfangs- und Enddaten der Vereinbarung;

    der Preis, zu dem die Immobilie zum Verkauf angeboten wird;

    die Höhe der dem Makler zustehenden Vergütung;

    wie viel der Entschädigung, wenn überhaupt, einem kooperierenden Makler angeboten wird, der einen Käufer bringen kann (erforderlich für MLS-Listings).

 

Nettoangebote: Immobilienangebote zu einem vereinbarten Nettopreis, den der Verkäufer erhalten möchte, wobei ein etwaiger Überschuss als Provision an den Makler geht. In vielen Bundesstaaten, darunter Georgia, New Jersey[14] und Virginia [18 VAC §135-20-280(5)], sind Netzlistungen illegal, andere Bundesstaaten wie die Behörden der Bundesstaaten Kalifornien und Texas raten von dieser Praxis ab und haben Gesetze, die es zu vermeiden gilt Manipulation und unlautere Transaktionen [22 TAC §535(b)] und (c). 

Maklerprovisionen

 

Als Gegenleistung dafür, dass der Makler erfolgreich einen Käufer für die Immobilie gefunden hat, erwartet ein Makler eine Provision für die von ihm erbrachten Dienstleistungen. Üblicherweise ist die Zahlung einer Provision an das Maklerunternehmen davon abhängig, dass ein Käufer für die Immobilie gefunden wird, ein Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer erfolgreich verhandelt wird oder die Transaktion abgeschlossen und der Geldbetrag zwischen Käufer und Verkäufer ausgetauscht wird. Nach allgemeinem Recht ist ein Immobilienmakler berechtigt, seine Provision zu erhalten, unabhängig davon, ob der Verkauf tatsächlich stattfindet, sobald er einen Käufer findet, der bereit, willens und in der Lage ist, die Wohnung zu kaufen.[15] Die durchschnittliche Immobilienprovision, die dem Verkäufer vom Listungs- (Verkäufer-) Agenten in Rechnung gestellt wird, beträgt 6 % des Kaufpreises. In der Regel wird diese Provision gleichmäßig zwischen den Maklern des Verkäufers und des Käufers aufgeteilt, wobei der Makler des Käufers im Allgemeinen eine Provision von 3 % des Kaufpreises des verkauften Eigenheims erhält.

 

In Nordamerika sind Provisionen für Immobilientransaktionen verhandelbar, und neue Dienstleistungen in Immobilientrends haben Wege geschaffen, um Tarife auszuhandeln. Die lokale Immobilienverkaufsaktivität bestimmt normalerweise die Höhe der vereinbarten Provision. Die Immobilienprovision wird in der Regel vom Verkäufer beim Abschluss der Transaktion gezahlt, wie in der Listungsvereinbarung beschrieben.

 

Der Wirtschaftswissenschaftler Steven D. Levitt hat in seinem Buch Freakonomics aus dem Jahr 2005 bekanntlich argumentiert, dass Immobilienmakler einen inhärenten Interessenkonflikt mit den Verkäufern haben, die sie vertreten, weil ihre Provision ihnen mehr Motivation gibt, schnell zu verkaufen als zu einem höheren Preis. Levitt untermauerte seine Argumentation mit einer Studie, aus der hervorgeht, dass Makler dazu neigen, ihre eigenen Häuser länger auf den Markt zu bringen und dafür höhere Preise zu erzielen, als wenn sie für ihre Kunden arbeiten. Er kam zu dem Schluss, dass die Maklerprovisionen in Zukunft sinken werden.[16] Eine Studie anderer Ökonomen aus dem Jahr 2008 ergab, dass beim Vergleich von Maklertätigkeiten mit Börsennotierungsdiensten die Vermittlungstätigkeit den durchschnittlichen Verkaufspreis erheblich senkte.[17]

RESPA

 

Immobilienmakler, die mit Kreditgebern zusammenarbeiten, können vom Kreditgeber keine Vergütung dafür erhalten, dass sie einen Privatkunden an einen bestimmten Kreditgeber verweisen. Dies wäre ein Verstoß gegen ein Bundesgesetz der Vereinigten Staaten, das als Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) bekannt ist. RESPA stellt sicher, dass Käufer und Verkäufer angemessen über den Immobilienvergleich informiert werden.[18] Handelsgeschäfte sind von RESPA ausgenommen. Alle Kreditgebervergütungen an einen Makler müssen allen Parteien offengelegt werden. Eine Provision kann auch während der Vertragsverhandlung auf Verkäufer- und Maklerbasis gezahlt werden.

Schließfach

Hauptartikel: Schließfach für Immobilien

 

Mit Zustimmung des Verkäufers wird ein Schließfach an bewohnten Häusern angebracht, und nach Vereinbarung eines Termins mit dem Hausbesitzer können Makler das Haus potenziellen Käufern zeigen. Wenn eine Immobilie leer steht, wird in der Regel ein Schließfach an der Haustür angebracht. Der Listing Broker hilft bei der Organisation von Vorführungen der Immobilie durch verschiedene Immobilienmakler aller mit der MLS verbundenen Unternehmen. Das Schließfach enthält den Schlüssel für die Tür des Grundstücks und das Fach kann nur von lizenzierten Immobilienmaklern geöffnet werden.

Geteilte Provisionen mit Genossenschaftsmaklern

 

Wenn ein Makler des Käufers oder seine Agenten den Käufer für die Immobilie bringen, wird der Makler des Käufers in der Regel mit einer Co-op-Provision entschädigt, die sich aus der Gesamtsumme ergibt, die dem Listing Broker angeboten wird, oft etwa die Hälfte der vollen Provision des Verkäufers. Wenn ein Agent oder Verkäufer, der für den Makler des Käufers arbeitet, den Käufer für die Immobilie bringt, dann würde der Makler des Käufers seinen Agenten üblicherweise mit einem Bruchteil der Co-op-Provision entschädigen, wiederum wie in einer separaten Vereinbarung festgelegt. Ein Diskontmakler kann eine reduzierte Provision anbieten, wenn kein anderes Maklerunternehmen beteiligt ist und keine Co-op-Provision ausgezahlt wird.

 

Wenn keine Co-Provision an einen anderen Makler zu zahlen ist, erhält der Listing-Makler den vollen Betrag der Provision abzüglich aller anderen Arten von Ausgaben.

Immobilienmakler und Käufer

 

Dieser Abschnitt enthält möglicherweise Originalforschung. Bitte verbessern Sie es, indem Sie die gemachten Behauptungen überprüfen und Inline-Zitate hinzufügen. Aussagen, die nur aus Originalforschung bestehen, sollten entfernt werden. (September 2012) (Erfahren Sie, wie und wann Sie diese Vorlagennachricht entfernen können)

 

Dieser Abschnitt nennt keine Quellen. Bitte helfen Sie mit, diesen Abschnitt zu verbessern, indem Sie zuverlässige Quellen zitieren. Nicht bezogenes Material kann angefochten und entfernt werden. (September 2012) (Erfahren Sie, wie und wann Sie diese Vorlagennachricht entfernen können)

Dienstleistungen für Käufer

Käufer als Kunden

 

Mit der zunehmenden Praxis von Käufermaklern in den Vereinigten Staaten konnten Agenten (die unter ihren Maklern handeln) Käufer bei der Transaktion mit einem schriftlichen "Käuferagenturvertrag" vertreten, der dem oben genannten "Listing Agreement" für Verkäufer nicht unähnlich ist . Käufer sind in diesem Fall Kunden des Maklers. 

Einige Makler vertreten nur Käufer und sind als exklusive Käuferagenten (EBAs) bekannt. In Consumer Reports heißt es: „Sie können einen echten Käuferagenten nur bei einer Firma finden, die keine Angebote akzeptiert.“[19] Die Vorteile der Verwendung eines exklusiven Käuferagenten bestehen darin, dass sie Interessenkonflikte vermeiden, indem sie im besten Interesse des Käufers arbeiten und nicht der Verkäufer, vermeiden Sie Häuser und Nachbarschaften, die auf dem Markt wahrscheinlich schlecht abschneiden, stellen Sie sicher, dass der Käufer nicht unwissentlich zu viel für eine Immobilie bezahlt, informieren Sie den Käufer vollständig über ungünstige Bedingungen, ermutigen Sie den Käufer, Angebote auf der Grundlage des wahren Wertes statt des Listenpreises abzugeben , und arbeiten, um dem Käufer Geld zu sparen. Eine Käuferagentur hat eine Studie in Auftrag gegeben, die ergab, dass von der EBA gekaufte Häuser 17-mal seltener zwangsversteigert werden.

 

Ein Immobilienmakler versucht nur dann Folgendes für die Käufer von Immobilien zu tun, wenn er die Käufer mit einer schriftlichen Käufervermittlungsvereinbarung vertritt:

 

    Finden Sie Immobilien in Übereinstimmung mit den Bedürfnissen, Spezifikationen und Kosten des Käufers.

    Führen Sie Käufer zu und zeigen Sie ihnen zum Verkauf stehende Immobilien.

    Prüfen Sie die Käufer vorab, um sicherzustellen, dass sie finanziell qualifiziert sind, die gezeigten Immobilien zu kaufen (oder wenden Sie sich an einen Hypothekenexperten, z. B. den Hypothekenspezialisten einer Bank oder alternativ einen Hypothekenmakler, um diese Aufgabe zu erledigen).

    Verhandeln Sie Preise und Konditionen im Namen der Käufer.

    Erstellen Sie einen Standard-Immobilienkaufvertrag.

    Treten Sie als Treuhänder für den Käufer auf.

    Unterstützung des Käufers bei der Angebotserstellung für die Immobilie.

 

Käufer als Kunden

 

In den meisten Staaten waren bis in die 1990er Jahre Käufer, die bei der Suche nach einem Haus mit einem Agenten eines Immobilienmaklers zusammenarbeiteten, Kunden des Maklers, da der Makler nur Verkäufer vertrat.

 

Heute unterscheiden sich die staatlichen Gesetze. Käufer oder Verkäufer können vertreten werden. Typischerweise ist eine schriftliche „Käufervermittlungsvereinbarung“ erforderlich, damit der Käufer eine Vertretung hat (unabhängig davon, welche Partei die Provision zahlt), obwohl ein Agent durch seine/ihre Handlungen eine Vertretung schaffen kann.

Weiterbildung

 

Staaten stellen Lizenzen für einen ein- oder mehrjährigen Zeitraum aus und verlangen von Immobilienmaklern und -maklern, dass sie vor der Erneuerung ihrer Lizenzen eine Weiterbildung absolvieren. Beispielsweise müssen kalifornische Lizenznehmer alle 4 Jahre 45 Stunden Weiterbildung in Themen wie Agentur, Umgang mit Treuhandfonds, Verbraucherschutz, faires Wohnen, Ethik und Risikomanagement absolvieren. Viele Bundesstaaten erkennen Lizenzen anderer Bundesstaaten an (wechselseitige Lizenzen) und erteilen bestehenden Agenten und Firmen auf Anfrage Lizenzen ohne zusätzliche Ausbildung oder Prüfung; Die Lizenz muss jedoch erteilt werden, bevor Immobiliendienstleistungen im Staat erbracht werden.

 

Kalifornien hat keine Lizenzreziprozität mit anderen Staaten. Ein Lizenzbewerber muss jedoch nicht in Kalifornien ansässig sein, um eine Lizenz zu erhalten.

 

In Illinois wurde die Verkäuferlizenz 2011 durch eine Maklerlizenz ersetzt. Die neue Lizenz erfordert 90 Stunden Ausbildung vor der Lizenz, von denen 15 interaktiv sein müssen, und 30 Stunden Ausbildung nach der Lizenz. Die Vorlizenz-Ausbildungsvoraussetzung umfasst einen 75-stündigen Themenkurs und einen 15-stündigen Kurs zu angewandten Immobiliengrundsätzen.

Organisationen

 

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Es gibt mehrere bemerkenswerte Gruppen, um die Immobilienbranche zu fördern und Mitglieder zu unterstützen, die darin tätig sind.

 

Die National Association of Realtors (NAR) ist die größte Immobilienorganisation und eine der größten Handelsgruppen überhaupt. Ihre Mitgliederzahl übersteigt eine Million. NAR hat auch staatliche Kapitel sowie Tausende von lokalen Kapiteln. Beim Beitritt zu einem Ortsverband wird ein neues Mitglied automatisch in die staatlichen und nationalen Organisationen eingeschrieben. Wenn die Auftraggeber einer Firma beitreten, müssen alle zugelassenen Vertreter dieser Firma ebenfalls dazugehören. Ein Immobilienmakler ist ein Immobilienmakler oder -verkäufer, der auch Mitglied der National Association of Realtors ist, die ein Branchenverband ist. Das Wort „Realtor“ ist eine eingetragene Marke, die nach US-amerikanischem und internationalem Recht geschützt ist.

 

Das Realtor Political Action Committee (RPAC) ist eine separate Einheit und der Lobbyarm von NAR. 2005 galten sie als das größte PAC in den Vereinigten Staaten. Laut realtor.org ist RPAC der größte direkte Beitragszahler für Bundeskandidaten.

 

Die National Association of Real Estate Brokers (NAREB) wurde 1947 als Alternative für Afroamerikaner gegründet, die von der dominierenden NAR ausgeschlossen waren. Beide Gruppen gestatten es Mitgliedern, ohne Rücksicht auf die Rasse beizutreten. Allerdings war NAREB in der Vergangenheit eine afroamerikanisch orientierte Gruppe mit einem Schwerpunkt auf der Entwicklung von Wohnraumressourcen für Intercity-Bevölkerungen.

Das Real Estate Institute of Canada (REIC) wurde 1955 gegründet und ist eine gemeinnützige Mitgliederorganisation, die Weiterbildungskurse und -bezeichnungen anbietet