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Was ein Immobilienmakler tut um eine Immobilie zu verkaufen. Eine Geschicht eines amerikanischen Immobilienbesitzers und dessen Erfahrungen:
-Zum schmunzeln und lernen...
Was macht ein Immobilienmakler, um Ihr Haus zu verkaufen?
Von: Peter Gerardo
24. September 2018 – Lesezeit 5 Minuten
Was tut ein Immobilienmakler, um Ihnen beim Verkauf Ihres Hauses zu helfen?
Ihr Makler wird Ihnen helfen, den Angebotspreis für Ihr Haus festzulegen
Immobilienmakler listen, inserieren und zeigen Ihr Haus potenziellen Käufern
Ihr Agent unterstützt Sie bei der Bewertung von Angeboten und Verhandlungen mit Käufern
Die Höhe der Unterstützung, die Sie von einem Agenten erhalten, hängt von der Art der Dienstleistung ab, die Sie wünschen, und davon, was Sie zu zahlen bereit sind. Die Optionen reichen von Self-Service- über Discount-Brokerages bis hin zu Full-Service-Firmen.
Bestätigen Sie Ihren neuen Tarif (12. Januar 2023)
Wie hilft ein Immobilienmakler beim Verkauf Ihres Hauses?
Viele Verbraucher lernen schon in jungen Jahren, dass es eine kluge Idee ist, den Zwischenhändler auszuschalten. Es „gibt die Einsparungen an Sie weiter“. Aber wenn das stimmt, warum beauftragen 90 Prozent der Hausverkäufer einen Immobilienmakler – einen Mittelsmann, der normalerweise 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises des Hauses verlangt?
Verwandt: Leitfaden für Erstkäufer (Wie man einen Immobilienmakler einsetzt)
(In den meisten Gebieten wird diese Provision 50/50 mit dem Agenten des Käufers geteilt.)
Was tut ein Immobilienmakler eigentlich für Sie – den Verkäufer – um die Einnahme von 18.000 $ aus dem Verkauf eines 300.000 $ teuren Hauses zu rechtfertigen?
Brauchen Sie einen Immobilienmakler?
Wäre es nicht sinnvoller, das Haus selbst zu verkaufen? Sie könnten dieses Geld dann einstecken oder vom geforderten Preis abziehen, um mehr Käufer anzulocken.
In vielen Fällen lautet die Antwort: Nein.
Zum einen hat eine Studie nach der anderen gezeigt, dass Häuser, die ohne Immobilienmakler verkauft werden, im Durchschnitt niedrigere Preise erzielen.
Verwandte Themen: Brauche ich einen Immobilienmakler, um ein Haus zu kaufen?
In einer Umfrage erzielten beispielsweise FSBO-Häuser (For Sale By Owner) netto 6 Prozent weniger als diejenigen, die über den von Maklern verwendeten MLS (Multiple Listing Service) verkauft wurden.
Zum anderen erfordert der Verkauf viel Zeit, Mühe und Know-how.
Wenn Sie nicht über lokale Immobilienkenntnisse und erstklassige Marketing- und Verhandlungsfähigkeiten verfügen, könnten Sie Tausende von Dollar auf dem Tisch liegen lassen.
Ein guter Makler weiß, wie man Ihr Haus bewertet
Zu wissen, wie man ein Haus richtig bewertet, ist sowohl eine Kunst als auch eine Wissenschaft. Das ist wahrscheinlich das Wichtigste, was ein Immobilienmakler für Sie tun kann.
Ein guter Makler wird wissenschaftliche Erkenntnisse in Form von vergleichbaren jüngsten Verkäufen nutzen, um einen genauen Preis für Ihr Haus festzulegen. Sie wird auf der Grundlage ihrer Erfahrung, Intuition und Kenntnis des lokalen Marktes Kunst einsetzen, um diesen Preis zu optimieren und sicherzustellen, dass er wettbewerbsfähig ist.
Zugehörig: Mein Haus wurde nicht auf den Kaufpreis geschätzt (was nun?)
Ein wirklich erstklassiger Agent wird auch für die Hausinspektion und -bewertung da sein, um sicherzustellen, dass die Berichte nicht negativ „gesponnen“ werden.
Was ist zum Beispiel, wenn ein Hausinspektor sagt, dass Ihr Haus in fünf Jahren einen neuen Ofen braucht? Ein Käuferagent könnte dies als „schlechter Ofen = niedrigerer Verkaufspreis“ bezeichnen. Ihr Agent wird dies als „Ofen ist in Ordnung“ bezeichnen und sich bemühen, den Preis höher zu halten.
Immobilienmakler versus Online-Bewertungsmodelle (AVMs)
Warum nicht stattdessen einen Online-Rechner verwenden? Sind die meisten von ihnen nicht genauso genau, wenn es um die Preisgestaltung geht?
Zum Beispiel behauptet Zillow, dass sein Rechner eine mittlere Fehlerquote von 4,3 Prozent hat, was bedeutet, dass die Schätzung in der Hälfte der Zeit innerhalb von 4,3 Prozent des Hauswerts liegen sollte. Die restlichen Häuser sind um einen größeren Prozentsatz weg.
Thema: Was ist mein Haus wert? (4 Möglichkeiten, Ihren Immobilienwert zu ermitteln
Wie groß?
Das Unternehmen sagt, dass 87,6 Prozent der Schätzungen seines Online-Rechners innerhalb von 20 Prozent des tatsächlichen Werts liegen, eine ziemlich große Fehlerquote. (Für das obige 300.000-Dollar-Haus entspricht das 60.000 Dollar.)
Obwohl Online-Rechner einige der gleichen öffentlich verfügbaren Ressourcen wie Agenten verwenden, berücksichtigen sie Faktoren wie Attraktivität, kürzliche Renovierungen, nahe gelegene Schulbezirke usw. nicht.
Ein guter Immobilienmakler ist ein erfahrener Vermarkter
In der heutigen digitalen Welt beginnen (und beenden) Hauskäufer ihre Hausbesichtigungen oft online. Sie sehen sich Fotos an und machen virtuelle Rundgänge durch Ihre Immobilie. Wenn ihnen nicht gefällt, was sie sehen, machen sie sich nie die Mühe, Ihr Zuhause persönlich zu besuchen.
Wenn Sie dies wissen, wird ein guter Immobilienmakler großartige Fotos und Videos von Ihrer Immobilie machen oder einen professionellen Fotografen damit beauftragen.
Siehe auch:FSBO (Ihr vollständiger Leitfaden für Transaktionen, die vom Eigentümer verkauft werden)
Ebenso wichtig ist, dass der Makler Ihren Eintrag im MLS präsentiert, dem Netzwerk von Datenbanken, das Makler verwenden, um Informationen über verfügbare Immobilien zu verbreiten, sowie auf Social-Media-Sites wie Facebook und Pinterest und (idealerweise) auf ihrer eigenen Website.
Sie werden auch helfen, das Haus zu inszenieren, Hofschilder anzubringen, Tage der offenen Tür zu veranstalten, Anzeigen zu schalten und Flyer zu verteilen.
Könntest du das selbst machen? Sicher. Wenn du die Zeit hast und du ein „People Person“ bist.
(Um selbst einen MLS-Eintrag zu erhalten, müssen Sie jedoch einen Discount-Broker beauftragen und diesen Service aus seinem À-la-carte-Menü kaufen.)
Aussortieren unqualifizierter Käufer
Jeder Lookie-Loo und Lowballer, der jemals kostenlosen Wein bei einem Tag der offenen Tür getrunken hat, behauptet, am Kauf interessiert zu sein, wird aber normalerweise Ihre Zeit verschwenden.
Selbst ernsthaft interessierte Käufer können Ihre Zeit verschwenden, wenn sie ihre Finanzierung nicht vorbereitet haben.
Verwandte: Hypotheken-Vorqualifikationen sind gut, aber Vorabgenehmigungen sind besser
Da Makler auf Provisionsbasis arbeiten, haben sie ein begründetes Interesse daran, unqualifizierte Käufer auszusortieren, damit sie sich auf die besten Interessenten konzentrieren können.
Ein Makler wird nicht nur offensichtliche Zeitfresser aussortieren, sondern auch sicherstellen, dass Käufer für eine Hypothek vorab genehmigt und nicht nur vorqualifiziert werden.
Die Vorabgenehmigung einer Hypothek entspricht (fast) einem Barkäufer
Eine Vorqualifikation ist ziemlich einfach zu bekommen, garantiert aber nicht, dass der Käufer einen Kredit erhält.
Im Gegensatz dazu haben vorab genehmigte Käufer ihre Kreditwürdigkeit überprüft und ihr Einkommen und ihre Beschäftigung überprüft. Es ist viel wahrscheinlicher, dass sie einen Kredit erhalten, wenn es Zeit für den Abschluss ist.
Auch hier hindert Sie nichts daran, dies alles selbst zu tun, vorausgesetzt, Sie haben die Zeit und Geduld.
Sie können auch auf die Beauftragung eines Maklers verzichten, wenn Sie über ein ausgeprägtes Verhandlungsgeschick verfügen und einen Anwalt beauftragen, der die Kaufverträge vorbereitet (oder einfach überprüft).
Ist ein Discount-Brokerage für Sie?
Wenn Sie ein erfahrener Verkäufer von Eigenheimen sind, der Geld sparen möchte, ziehen Sie eine Rabattvermittlung in Betracht.
Je nach Makler und Wohnort können Sie gegenüber den üblichen Gebühren mehrere Prozentpunkte einsparen.
Wenn Sie jedoch noch nie eine Immobilie verkauft haben oder viel Händchen halten möchten, ist ein Discount-Makler möglicherweise nicht gut geeignet.
Verbunden: Bieten Discount-Makler den Käufern wirklich 1 Prozent Rabatt?
Discount-Maklergeschäfte gleichen niedrigere Provisionen aus, indem sie mehr Immobilien verkaufen, also erwarten Sie nicht eine Menge personalisierten Service.
Wenn Sie jemanden suchen, der Ihnen bei der „Grunzarbeit“ hilft, oder einfach nur eine MLS-Eintragung wünschen, könnten Sie noch einen Schritt weiter gehen. Websites wie Forsalebyowner.com bieten ein Menü mit Diensten, aus denen Sie auswählen können.
Denken Sie jedoch daran, dass viele dieser Websites den Agenten der Käufer Provisionen anbieten, um sie zu ermutigen, Kunden zu Ihnen nach Hause zu leiten. Das liegt daran, dass Verkäufer, die 2 bis 3 Prozent Provision zahlen, mit 25 Prozent höherer Wahrscheinlichkeit verkaufen als diejenigen, die nichts anbieten.
Zeit etwas zu bewegen? Lassen Sie uns die passende Hypothek für Sie finden (12.01.2023)
5 Wege sein Haus zu verkaufen. Getextet von einem amerikanischen Immobilienbesitzer:
Ein Tex zum lachen und selbst interpretieren:
5 Möglichkeiten, ein Immobiliengeschäft zu verkaufen
Was ist Ihr Exit-Plan?
von Bernice Roß
01. August 2011
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Anmerkung der Redaktion: Dies ist der vierte Teil einer fünfteiligen Serie.
Sie haben sich entschieden, Ihr Unternehmen zu verkaufen und einen potenziellen Käufer gefunden. Welche Optionen haben Sie, um den Verkaufsbetrag Ihres Immobiliengeschäfts zu maximieren?
Wenn Sie vor dem Verkauf Ihres Unternehmens nichts anderes unternehmen, ist der wichtigste Schritt, den Sie unternehmen können, die steuerlichen Konsequenzen mit Ihrem Steueranwalt oder Ihrem Steuerberater zu prüfen. Wenn es um den Verkauf geht, ist die Situation bei jedem anders.
Wenn Sie sich beispielsweise entscheiden, Ihr Unternehmen und Ihr Haus im selben Jahr zu verkaufen, zahlen Sie am Ende möglicherweise einen hohen Betrag an zusätzlichen Steuern.
Auf der anderen Seite haben Sie möglicherweise einen Käufer, der nicht in der Lage ist, alle Barmittel für Ihr Unternehmen zu bezahlen. An diesem Punkt müssen Sie möglicherweise in Betracht ziehen, das Geschäft selbst zu finanzieren. Hier sind einige der gängigsten Modelle für den Verkauf Ihres Immobilienunternehmens:
1. Alles in bar im Voraus – Sie verlassen das Geschäft nach dem Verkauf
Auch wenn es wie eine gute Idee erscheinen mag, das gesamte Geld im Voraus zu verlangen, kann dies die Anzahl potenzieller Käufer für Ihr Unternehmen stark einschränken. Dies wiederum könnte zu einem niedrigeren Preis führen. Steuerliche Konsequenzen sind ein weiteres Thema. Wenn Sie Ihr gesamtes Geld im Voraus nehmen, kann dies dazu führen, dass Sie aufgrund höherer Steuern weniger behalten. Ein besonderes Problem, auf das Sie achten sollten, ist die Alternative Minimum Tax.
Inman Connect
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Viele Ihrer typischen Abzüge verschwinden, wenn Sie bestimmte Einkommensniveaus erreichen. Wenden Sie sich erneut zuerst an Ihren Steuerberater, um die Steuerbelastung zu minimieren.
2. Ratenkauf mit Festpreis – Sie können aus dem Geschäft aussteigen oder aussteigen
In den meisten Fällen gibt es in der Regel einige ernsthafte Steuervorteile, wenn Sie einen Ratenverkauf mit über einen längeren Zeitraum verteilten Zahlungen tätigen. Auf der anderen Seite, wenn der neue Eigentümer Ihr früheres Geschäft in den Boden stürzt, werden diese zukünftigen Zahlungen möglicherweise nie erfolgen.
Eine der Möglichkeiten, Ihre Exposition gegenüber einem Käufer zu begrenzen, dem die Fähigkeiten fehlen, das Geschäft am Laufen zu halten, besteht darin, am Geschäft beteiligt zu bleiben, bis Ihre Schuld abbezahlt ist. Auf diese Weise können Sie überwachen, was passiert, und eingreifen, um das Unternehmen zu schützen, wenn der neue Eigentümer in Schwierigkeiten gerät.
3. Ratenkauf mit Empfehlungsmodell
Ein etwas anderer Ansatz zur Ratenverkaufsmethode besteht darin, dass der Agent oder Makler das Geschäft verlässt, aber weiterhin Empfehlungseinkommen von früheren Kunden erhält, die er oder sie an den neuen Eigentümer vermittelt.
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4. Familientransfer
Eine der häufigsten Arten, wie Immobilienunternehmen verkauft werden, ist die Übertragung von Familienangehörigen. Viele junge Menschen haben erkannt, dass sie mit Immobilien ernsthaft Geld verdienen können – vor allem, wenn sie erfolgreich in ein bestehendes Unternehmen einsteigen können, das ihre Eltern gegründet haben.
Auch wenn es verlockend sein mag, das Geschäft an einen geliebten Menschen weiterzugeben, ist es wichtig, dass Sie sicherstellen, dass die Person, die Ihr Geschäft kauft (oder übernimmt), über die erforderlichen Fähigkeiten verfügt, um das Geschäft am Laufen zu halten.
Auch wenn Sie Ihr Unternehmen an Ihre eigene Mutter verkauft haben, lassen Sie die Verkaufsdokumente von einem Anwalt erstellen. Dies schützt alle, insbesondere wenn Ihnen oder Ihrem Familienmitglied etwas zustößt, bevor der Verkauf abgeschlossen ist. Das Letzte, was Sie wollen, ist, dass Ihr Geschäftsverkauf vor dem Nachlassgericht gefesselt wird.
5. Verkaufen Sie Ihr Franchise
Wenn Sie ein Franchise besitzen, ist es wichtig, dass Sie Ihren Franchisevertrag von einem Anwalt darauf überprüfen lassen, was Sie in Bezug auf den Verkauf Ihres Franchise tun können und was nicht. In fast jedem Fall hat der Franchisegeber das Recht, Ihren Verkauf zu genehmigen oder abzulehnen. Sie können unnötige Kopfschmerzen vermeiden, wenn Sie dieses Problem ansprechen, bevor Sie einen Käufer für Ihr Unternehmen suchen.
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Hier sind einige zusätzliche Aspekte, die zu berücksichtigen sind:
Ist die Arbeitsmoral des Käufers stark genug, um Ihr Geschäft am Laufen zu halten?
Hat die Person die Fähigkeit, das Geschäft über das hinaus zu erweitern, was Sie aufgebaut haben?
Passt die Person kulturell gut zu Ihrem derzeitigen Kundenstamm? Wenn zum Beispiel die meisten Ihrer Kunden Boomer sind, werden sie sich auf einen neuen Eigentümer in seinen frühen 30ern beziehen?
Ein weiterer wichtiger Schritt ist die gründliche Untersuchung Ihres Käufers. Dies bedeutet, dass Sie eine vollständige Bonitätsprüfung durchführen, selbst wenn Sie den Käufer seit Jahren kennen und mit ihm zusammenarbeiten. Zum Beispiel erwog ein Maklerbesitzer, sein Geschäft an seinen umsatzstärksten Makler zu verkaufen. Der Makler nahm meinen Rat an und führte eine Bonitätsprüfung durch. Dieser Agent hat seine Rechnungen nie bezahlt und war in Bezug auf seine Kreditwürdigkeit ein komplettes Chaos. Wenn sie an diesen Mann verkauft hätte, hätte sie wahrscheinlich den Doppelschlag erlitten, nicht bezahlt zu werden und ihr Geschäft scheitern zu sehen.
Damit wird ein weiteres wichtiges Thema angesprochen. Wenn Sie den Verkauf finanzieren, ist es wichtig, dass Ihr Anwalt eine Bestimmung in den Vertrag aufnimmt, die es Ihnen ermöglicht, das Unternehmen zu übernehmen, wenn der neue Eigentümer Zahlungen versäumt oder seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Wenn Sie bereit sind, Ihr Unternehmen zu verkaufen, stellen Sie sicher, dass Sie zuerst Ihren Steuerberater aufsuchen, um die Gesetze und Anforderungen zu diesem Zeitpunkt zu überprüfen und den Nettobetrag zu maximieren, den Sie erhalten.
Benötigen Sie weitere Hilfe bei der Vorbereitung auf den Verkauf Ihres Unternehmens? Dann verpassen Sie nicht Teil 5 dieser Serie.
Wie man mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien Geld verdienen kann.
Ein Text eines amerikanischen Schriftstellers zum schmunzeln und lernen:
Wie man mit dem Kauf und Verkauf eines Hauses Geld verdient
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Geld & Schulden
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Geld verdienen
Von Duncan Jenkins
Das Umdrehen von Häusern ist riskant, aber potenziell lohnend.
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Wenn Sie in das Immobiliengeschäft einsteigen möchten, seien Sie gewarnt. Es kann riskant sein. Mit der richtigen Planung und Recherche können Sie jedoch in relativ kurzer Zeit lukrative Summen verdienen. Der Wohnungsmarkt ist ein unbeständiges Tier, das positiv und negativ sein kann. Das Erlernen des Lesens von Trends ist von entscheidender Bedeutung. Darüber hinaus sollten Sie auf einer soliden finanziellen Basis starten, falls Ihre Investitionen in die Brüche gehen.
Überprüfen Sie, ob Sie Ihre Finanzen gut im Griff haben. Sie sollten mindestens einen sechsmonatigen Notfallfonds, ein Rentenkonto und einige andere Investitionen haben. Sie brauchen ein Sicherheitsnetz, um enorme Immobilienlasten zu übernehmen.
Ziehen Sie eine Kopie Ihrer Kreditauskunft. Sie sollten keine Immobilienspekulationen mit schlechter Bonität betreiben. Sie werden mit schlechten Zinssätzen und hohen Gebühren geschnallt. Holen Sie sich eine kostenlose Kopie Ihres Berichts von Annual Credit Report. Sie sollten auch für Ihren FICO-Score bezahlen, eine dreistellige Zahl zwischen 300 und 850. Beginnen Sie nicht mit dem Umdrehen von Häusern, es sei denn, Ihr Score liegt über 720.
Nachbarschaften erforschen. Folgen Sie dem Immobilien- und Wall-Street-Spruch: Billig kaufen, teuer verkaufen. Die beste Zeit, sich mit Immobilieninvestitionen zu befassen, ist in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit – wie nach der Kreditkrise von 2008. Suchen Sie nach einkommensschwachen Vierteln, besonders wenn Sie sich für Fixer-Uppers interessieren.
Recherchieren Sie Werttrends in den Vierteln, die Sie überprüfen. Es gibt Online-Ressourcen, die Schätzungen sowie frühere Verkäufe zu Immobilienwerten für bestimmte Häuser bereitstellen. Suchen Sie nach dem idealen "Boden heraus". Es gibt keine wissenschaftliche Methode, um dies zu finden. Stattdessen handelt es sich um eine kalkulierte Schätzung, wann sich ein Wohnungsmarkt umkehren wird.
Achten Sie auf Zinstrends, insbesondere auf nationale Zinssätze wie den Federal Funds Rate – den Zinssatz, zu dem sich Banken Geld von der Federal Reserve leihen, den Leitzins, den Zinssatz für 12-Monats-Schatzwechsel und den Libor. Schauen Sie sich den Zweijahrestrend an. Schlagen Sie zu, wenn Sie glauben, dass die Zinsen „die Talsohle erreicht haben“.
Liquidieren Sie eines oder mehrere Ihrer Konten, um das notwendige Kapital für den Kauf eines oder mehrerer Häuser aufzubringen. Amateuranleger sollten mit nur einem beginnen. Außerdem sollten Amateurunternehmer nicht mit einem Fixer-Upper beginnen.
Erhalten Sie eine günstige Hypothek. Dazu gehören Zinsdarlehen, anpassbare und variable Darlehen und 40-jährige Hypotheken. Das Ziel ist nicht die Hauptreduktion. Das Ziel ist vielmehr, das Haus von sich aus schätzen zu lassen, ohne Verbesserungen vorzunehmen.
Beobachten Sie die Märkte weiterhin sorgfältig. Sehen Sie sich alle kürzlich getätigten Verkäufe in der Gegend an – insbesondere diejenigen, deren Größe eng mit Ihrer Immobilie zusammenhängt.
Bringen Sie das Haus auf den Markt, wenn die Verkaufspreise in der Gegend zu steigen beginnen. Wenn Sie alleine verkaufen, sparen Sie die Provisionsgebühren, aber es kann schwieriger sein, einen Käufer zu finden. Denken Sie daran, dass Sie alle mit der Immobilie erzielten Kapitalgewinne steuerlich geltend machen müssen.
Verweise
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Geld verdienen mit Kreditkarten mag widersprüchlich erscheinen, aber es ist tatsächlich möglich. Das Verfahren nennt sich Arbitrage. Der Prozess beinhaltet die Verwendung von zinsgünstigen oder zinslosen Kreditkartenvorschüssen, um in ertragsstarke Sparkonten zu investieren. Erfahrenere Anleger nutzen Vorschüsse, um in risikoreiche Aktien und Anleihen zu investieren. Sie können mit Arbitrage Geld verdienen, aber es ist eine gefährliche Anlagestrategie.
Prüfen Sie zuerst Ihre Bonität. Sie sollten sich nicht an Arbitrage beteiligen, wenn Sie eine schlechte Bonität haben. Sie riskieren teures Geld, das Ihnen nicht gehört. Besuchen Sie die im Abschnitt „Ressourcen“ aufgeführte Website, Jährlicher Kreditbericht, eine staatlich vorgeschriebene Website. Sie sollten auch für Ihren FICO-Score bezahlen, eine dreistellige Zahl zwischen 300 und 850. Beteiligen Sie sich nicht an Arbitrage, es sei denn, Sie haben einen FICO von mindestens 720.
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Apply for several high-limit, low-interest credit cards. Do not apply for more than six. Excessive inquiries may damage your credit. Make sure the credit cards have credit-limit cash advance options. Arbitrage is impossible without cash.
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Review credit agreements before signing on. The 2008 credit crisis caused many lenders to restrict the number of low-interest cards offered. Most credit cards now have variable rates. Make sure the introductory period for any card is at least 12 months.
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Design an investment strategy before you take cash advances. If you are an amateur investor, stick to money market accounts and low-risk mutual funds. If you have more savvy, consider higher-risk individual stocks and bonds. You may want to consult with a financial professional, like an accountant or financial advisor, prior to making an investment move.
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Review your entire financial picture before investing. Arbitrage can be very risky. If you lose all of the money, you're on the hook for the entire advance on credit. Make sure you have at least a six-month emergency fund that can carry you in the event of a loss.
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Take massive cash advances on the low-interest cards. Arbitrage works most effectively with large amounts of money. Execute your plan. This means either depositing the full advance into a high-yield money market account like ING Direct or contacting a broker and buying shares.
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Monitor your investments very carefully — weekly, if possible. If things start to sour, it's best to get out early and repay the loans. Most practitioners of arbitrage do not keep credit card advances outstanding for more than 12 months. Remember that you'll need to make minimum payments on all credit cards.
Warning
Arbitrage is very risky. You run the risk of losing tens of thousands of dollars. If you do in fact lose all of the money, you still must repay it — likely at a higher interest rate, if an
introductory rate expires.
References
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Warnings
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How to Start a Foreclosed Home Business
By Jason Brick
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Flipping homes is a high-risk, high-profit business model. On the one hand, the profits for a single flip can be more than many people make in a year. On the down side, sinking capital into a flop can mean a loss of more than some people make in a decade. The best model for success involves buying low, making basic improvements, and selling as high as possible.
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Start with a single house. If you flip one house and use the profits to flip the next, profits will eventually be enough to allow you to move through more than one house simultaneously. A single house in the beginning limits your exposure and allows you to focus.
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Assess your start-up capital. There are advantages and disadvantages to both cash purchases and financing. Talk with your bookkeeper and investors about which strategy you should adopt. When you budget, factor in an extra 5 to 10 percent for improvements to the home.
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Contact mortgage brokers in your area, as they are often in the know about properties facing foreclosure. In many cases brokers who work for a specific bank are better informed in this respect than independent brokers are.
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Find out about property auctions in your area. Attend them regularly before you make your first purchase to get an idea of what the market looks like.
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Line up the services of an appraiser and a general contractor. The services of both of these professionals can be expensive, which is why many appraisers and general contractors go into house flipping: they have the expertise and a lower expense base.
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When you select your first house, have an appraiser evaluate the home. Once the home has been evaluated, ask what steps would improve the value by 10 to 20 percent.
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Buy your house. Don't buy a foreclosed house at higher than 80 percent of its appraised value. If possible, make the purchase outside of auction by contacting the lien holder prior to auction day.
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Make basic improvements to the home. Some of the best projects in terms of cost to added value include new paint (inside and out), basic landscaping, new bathroom or kitchen fixtures, new carpet or laminate flooring, and a backyard deck.
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Start advertising the home, priced at the value with improvements, even while still finishing the improvement projects.
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When you sell, be flexible about the price. Remember, making a 5 percent price reduction when you're profiting by 15 to 20 percent still makes for a good payday when you're talking about homes valued between 100 and 300 grand.
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Take some of your profits as salary and dividends for investors. Use the rest to buy a slightly higher value house for your next flip.
Seien Sie beim Verkauf flexibel bezüglich des Preises. Denken Sie daran, dass ein Preisnachlass von 5 Prozent bei einem Gewinn von 15 bis 20 Prozent immer noch ein guter Zahltag ist, wenn Sie über Häuser im Wert von 100 bis 300 Riesen sprechen.
Nehmen Sie einen Teil Ihrer Gewinne als Gehalt und Dividenden für Investoren. Verwenden Sie den Rest, um ein etwas höherwertiges Haus für Ihren nächsten Flip zu kaufen.
Dinge, die Sie brauchen
Startkapital
Kontakte
Spitze
Viele Leute, die Häuser umdrehen, arbeiten mit einem Generalunternehmer zusammen, der die Finanzierung bereitstellt, während der Auftragnehmer die Arbeit und das Fachwissen bereitstellt. Diese Anordnung kann sehr profitabel sein.
Warnung
Seien Sie äußerst vorsichtig mit der Geschichte und dem Zustand der Häuser, die Sie kaufen. Wenn das Haus illegal hergestellt wurde oder strukturelle Schäden oder Schimmel aufweist, könnten Sie Ihre gesamte Investition verlieren.
Verweise
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Was ist Zinsvolatilität?
Egal, welche Art von Unternehmen Sie besitzen, Sie möchten das Beste aus jedem Cent machen, der hereinkommt. Das bedeutet, Geld zu sparen, wo und wann immer Sie können. Es bedeutet auch, sich nach den bestmöglichen Konditionen für Ihre geschäftlichen Giro- und Sparkonten umzusehen. Egal wie niedrig die Zinsen für Sparvehikel auch sein mögen, es gibt immer Banken, die bereit sind, mehr, manchmal sogar deutlich mehr, als der Bundesdurchschnitt zu zahlen. Indem Sie diese Institutionen aufsuchen, können Sie das Beste aus jedem Dollar machen, den Ihr Unternehmen einbringt.
1.
Wenden Sie sich an alle Banken in Ihrer Nähe, beginnend mit der Bank, die derzeit Ihre Geschäftsschecks und Sparkonten führt. Banken in der Gegend von Houston bieten oft Sonderangebote an, um neue Kunden zu gewinnen, und vielleicht finden Sie eine Bank, die überdurchschnittliche Zinsen auf Sparkonten zahlt.
2.
Suchen Sie nach Bankeröffnungen in Houston und Umgebung. Wenn eine neue Bank in die Stadt zieht oder eine bestehende Bank eine neue Filiale eröffnet, können neue Kunden oft tolle Raten für CDs, Giro- und Sparkonten ergattern.
3.
Melden Sie sich bei einer Website wie Bankrate.com an und geben Sie Ihre Postleitzahl ein. Diese Vergleichsseiten durchsuchen das Internet nach den besten Kursen für alle Arten von Bankkonten, einschließlich Geschäftssparkonten.
4.
Überprüfen Sie die Geschäftsbedingungen der Banken, die die besten Zinssätze anbieten. Einige hohe Raten sind an Bedingungen geknüpft, wie z. B. die Durchführung einer bestimmten Anzahl von Lastschrifttransaktionen oder die Anmeldung für eine direkte Einzahlung. Stellen Sie sicher, dass Sie diese Anforderungen erfüllen können, bevor Sie sich anmelden.
5.
Überprüfen Sie regelmäßig den aktuellen Kurs Ihres Geschäftssparkontos. Im Gegensatz zu einer CD, deren Zinssatz für eine bestimmte Anzahl von Monaten oder Jahren garantiert ist, variiert der Zinssatz für Spar- und Girokonten. Wenn der Kurs Ihres Girokontos sinkt, lohnt es sich möglicherweise, nach einem besseren Kurs zu suchen.
So definieren Sie den Marktwert von Immobilien
Von LouiseBalle
Das Eigenkapital in Ihrem Haus entspricht dem Erlös aus einem Verkauf.
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Steuerwert Vs. Verkaufspreis
Wenn Sie den Kauf eines neuen Gebäudes für Ihr Unternehmen erwägen, ist es wichtig, das allgemeine Konzept des Immobilienmarktwerts zu verstehen. Der geschätzte Marktwert einer Immobilie, die Sie kaufen möchten, bestimmt Ihr anfängliches Angebot für den Standort. Nach dem Kauf im Laufe der Zeit können Sie anhand des aktualisierten Marktwerts feststellen, ob Sie über ein gewisses Eigenkapital an der Geschäftsimmobilie verfügen.
1.
Definieren Sie den Marktwert der Immobilie als Schätzung dessen, was potenzielle Käufer bereit sind, für die Immobilie zu zahlen. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass die Immobilie tatsächlich zu diesem Preis verkauft wird, und es gibt keine Möglichkeit vorherzusagen, was ein bestimmter potenzieller Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Der genaueste Bestimmungsfaktor für den Marktwert ist der Preis, zu dem die Betriebsimmobilie zuletzt tatsächlich verkauft wurde. Alles andere ist eine Vorhersage, die auf Schätzungen basiert.
2.
Verwenden Sie eine professionelle Bewertung als eine Möglichkeit, eine Schätzung des fairen Marktwerts der Immobilie zu erhalten, die Sie kaufen möchten. Der Gutachter berücksichtigt bei seiner Entscheidung die Fläche, das Potenzial, die bauliche Beschaffenheit und die Ausstattung der Immobilie.
3.
Verwenden Sie die letzten Verkäufe in der Gegend als eine Möglichkeit, den Marktwert einer Immobilie, die Sie kaufen möchten, abzuschätzen. Die Immobilien, die Sie vergleichen, müssen im Vergleich zu der Immobilie, die Sie in Betracht ziehen, dieselben oder ähnliche Attribute aufweisen, um eine genaue Schätzung zu erhalten.
4.
Verstehen Sie, dass der Marktwert von Immobilien volatil ist. Sie kann sich aufgrund einer Reihe von Faktoren jederzeit ändern, darunter Verbesserungen oder Verschlechterungen des Gebäudes, Markttrends, die Qualität der Nachbarschaft, in der sich das Geschäftsobjekt befindet, und Bemühungen zur Wiederbelebung der Gemeinde in der Gegend.
Verweise
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Wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie für Ihr Unternehmen geht, ist der Ausgangspunkt, herauszufinden, wie viel die Immobilie wert ist. Das scheint einfach genug zu sein – sicherlich sehen Sie, was zuvor in Ihrer Nähe verkauft wurde, und nutzen das als Ausgangspunkt? Leider ist die Bewertung von Immobilien – und insbesondere Gewerbeimmobilien – nicht ganz so einfach. Wenn ja, bräuchte man in diesem Bereich keine professionellen Gutachter.
Was ist Marktwert?
Der Marktwert ist eine professionelle Meinung darüber, wofür eine Immobilie zu marktüblichen Bedingungen verkauft werden würde – d. h. an einen unabhängigen Käufer, ohne Zugeständnisse oder Schmiergelder – basierend auf dem lokalen Immobilienmarkt, Angebot und Nachfrage, wofür andere ähnliche Immobilien verkauft werden Bereich sowie die Besonderheiten und Vorteile der Immobilie.
Dieser ist nicht gleichbedeutend mit dem Marktpreis einer Immobilie, der über oder unter dem Verkehrswert liegen kann. Das liegt daran, dass der Preis dem entspricht, für den der Verkäufer die Immobilie verkauft. Dieser kann dem Marktwert entsprechen oder der Verkäufer akzeptiert einen niedrigeren Preis für die Immobilie, weil er beispielsweise einen schnellen Verkauf benötigt.
Drei verschiedene Bewertungsmethoden
Es gibt auch eine viel längere Definition des Marktwerts, und das hängt von der Art der verwendeten Bewertungsmethode ab. In den Vereinigten Staaten gibt es drei primäre Bewertungsmethoden: den Verkaufsvergleichsansatz, den Kostenansatz und den Einkommensansatz. Ein Teil der Aufgabe eines Gutachters besteht darin, zu wissen, welche Methode für eine bestimmte Immobilie an einem bestimmten Ort anzuwenden ist.
Bevor wir uns die drei Ansätze ansehen, bedenken Sie, dass ein guter Prozentsatz des Wertes einer Immobilie subjektiv ist. Zu entscheiden, wie viel eine Immobilie wert ist, ist mehr Kunst als Wissenschaft, und bestimmte Teile des Prozesses können etwas schwierig zu verstehen sein. Sie könnten drei verschiedene Gutachter bitten, dieselbe Immobilie zu bewerten, und drei verschiedene Antworten erhalten.
Dies gilt insbesondere für eine Gewerbeimmobilie, bei der die Knappheit eine Rolle bei der Bewertung der Immobilie spielen könnte. Die Bewertungen können in einigen Fällen um Zehntausende von Dollar auseinander liegen!
Hausbewertung nach dem Verkaufsvergleichsverfahren
Die Verkaufsvergleichsmethode ist die am häufigsten angewandte Methode zur Wertermittlung von Wohnimmobilien, eignet sich aber auch für die Bewertung einiger Arten von Gewerbeimmobilien. Bei diesem Ansatz basiert der Wert der Immobilie auf dem Preis, für den ähnliche Immobilien kürzlich auf demselben Markt verkauft wurden. Diese Eigenschaften werden als „Vergleichbare“ oder „Comps“ bezeichnet – daher der Begriff Verkaufsvergleichsansatz.
So funktioniert das:
Beachten Sie die Eigenschaften der Immobilie
Beginnen Sie damit, die Merkmale und Vorteile der Immobilie aufzulisten, zum Beispiel:
Quadratmeterzahl.
Losgröße.
Ort.
Das Alter.
Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer (falls Wohngebäude).
Wenn gewerblich, die beste Nutzung, für die die Immobilie eingesetzt werden könnte (z. B. Büro, Einzelhandel, Lager).
Gesamtzustand (gut, durchschnittlich, schlecht).
Garagen, Pools, Upgrades
–
alles, was diese Eigenschaft von anderen Eigenschaften in der Gemeinschaft unterscheidet.
Finden Sie vergleichbare Eigenschaften
Der nächste Schritt besteht darin, die Verkaufspreise von mindestens drei Immobilien zu ermitteln, die mit der betreffenden Immobilie vergleichbar sind. Dies bedeutet, dass sie einige oder idealerweise alle der von Ihnen aufgelisteten Funktionen gemeinsam haben sollten. Notieren Sie sich eventuell abweichende Merkmale, wie z. B. eine geringere Quadratmeterzahl – Sie benötigen diese Informationen später.
Wenn Sie Zugriff auf den Multiple Listing Service haben, können Sie ganz einfach eine Liste mit Comps abrufen. Sie suchen nach Immobilien, die in den letzten drei bis sechs Monaten verkauft wurden – Immobilienmärkte bewegen sich so schnell, dass ältere Verkaufspreise nicht mehr aktuell sind. Achten Sie auf die Adresse Ihrer Vergleichsobjekte. Die Lage ist aufgrund von Faktoren wie Transport und Schulqualität ein Schlüsselelement bei der Immobilienbewertung. Sie suchen also nach Immobilien in derselben Nachbarschaft und idealerweise nur ein paar Straßen von der betreffenden Immobilie entfernt.
Wenn Sie keinen Zugriff auf die MLS haben, finden Sie viele dieser Informationen auf Zillow; Sie müssen nur ein wenig mehr graben.
Berechnen Sie einen Benchmark-Preis
Sobald Sie Ihre Vergleichswerte gefunden haben, führen Sie eine schnelle Berechnung durch, um eine Benchmark-Bewertung für die betreffende Immobilie zu erhalten. Wenn Sie beispielsweise drei vergleichbare Immobilien finden, die für 450.000 $, 480.000 $ bzw. 435.000 $ verkauft wurden, würden Sie den Durchschnitt dieser Zahlen nehmen – 455.000 $.
Eine andere Möglichkeit ist, einen Preis pro Quadratfuß (ppsf) zu finden, was nützlich ist, wenn Ihre Comps größer oder kleiner als Ihr Objekt sind. Angenommen, das 450.000-Dollar-Grundstück war 2.000 Quadratfuß (ppsf 225 $), das 480.000-Dollar-Grundstück 2.200 Quadratfuß (ppsf 218 $) und das 435.000-Dollar-Grundstück 1.950 Quadratfuß (ppsf 223 $) groß. Der durchschnittliche ppsf beträgt 222 $. Für ein 2.300 Quadratfuß großes Grundstück würde das einer Grundbewertung von 510.600 $ entsprechen.
Etwas addieren, etwas subtrahieren
Wie bereits erwähnt, ist die Bewertung von Immobilien eher Kunst als Wissenschaft – und hier wird die Bewertung subjektiv. Physikalische Eigenschaften stellen die offensichtlichsten Unterschiede zwischen zwei vergleichbaren Immobilien dar – das eine kann in einem besseren Zustand sein als das andere, oder das eine hat eine Garage, das andere nicht. Daher müssen Sie den Preis nach oben oder unten anpassen, um Qualität, Zustand, Design und Besonderheiten zu berücksichtigen.
Wenn beispielsweise eine Immobilie in der nächsten Straße kürzlich verkauft wurde, aber eine Aussicht hatte, während die betreffende Immobilie eine Ziegelmauer überblickt, müssen Sie möglicherweise den Basiswert der betreffenden Immobilie herunterskalieren. Es ist rudimentär, aber es ist das Beste, was Sie ohne das erfahrene Auge eines professionellen Gutachters tun können.
Grundstücksbewertung nach dem Kostenansatz
Der Kostenansatz beginnt mit der Berechnung, wie viel die Immobilie für den Wiederaufbau kosten würde, entweder als exakte Nachbildung des aktuellen Gebäudes oder für den Bau eines ähnlichen Gebäudes mit vergleichbaren Merkmalen und Annehmlichkeiten, aber mit modernen Baumaterialien.
Der Gutachter zieht dann einen Betrag für aufgelaufene Abschreibungen ab, die die Wertminderung der Immobilie im Laufe der Zeit aufgrund von Veralterung oder Abnutzung darstellen. Die Theorie hier ist, dass niemand mehr für eine bestehende Immobilie bezahlen würde, als es kosten würde, dieselbe Immobilie von Grund auf neu zu bauen.
Der Anschaffungskostenansatz wird im Neubau oder bei der Bewertung von Objekten mit besonderer Nutzung favorisiert, wenn nicht genügend vergleichbare Objekte zum Vergleich vorhanden sind. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie, eine Industrieimmobilie oder ein unbebautes Grundstück bewerten, ist dies möglicherweise der zuverlässigste Ansatz.
So geht's:
Schätzen Sie den Wert des Landes und stellen Sie es sich leer vor
Der direkte Vergleich ist die häufigste Methode, um den Wert leerstehender Grundstücke zu schätzen – zu welchem Preis wurden andere Grundstücke kürzlich verkauft? Verwenden Sie zum Beispiel einen Landwertschätzer von 50.000 $.
Schätzen Sie die Kosten für den Bau des Gebäudes
Idealerweise summieren Sie die Kosten aller einzelnen Bauteile wie Dach, Rahmen und Sanitär. Diese Übung ist jedoch ziemlich mühsam und sollte am besten Kostenschätzern überlassen werden. Es ist einfacher, mit einer pauschalen Schätzung pro Quadratmeter zu arbeiten – ein Anruf bei einem Architekten oder einer Baufirma könnte Ihnen hier weiterhelfen.
Wenn es beispielsweise ein Bauunternehmen 100.000 US-Dollar kostet, ein 2.000 Quadratfuß großes Lagerhaus zu errichten, beträgt der Satz 50 US-Dollar pro Quadratfuß. Multiplizieren Sie diesen Satz mit der Gebäudefläche des betreffenden Grundstücks, um die Baukosten zu erhalten. Angenommen, Ihr Lager ist 5.000 Quadratfuß groß. Die geschätzten Baukosten betragen 250.000 $ (5.000 x 50).
Ziehen Sie einen Betrag für die Abschreibung ab
Die Abschreibung stellt den Wertverlust dar, wenn eine Immobilie im Laufe der Zeit altert, entweder aufgrund von Abnutzung oder Nutzungsverlust – ein modernes Büro wird beispielsweise für moderne Kommunikationsmethoden verkabelt, während ein 40 Jahre altes Gebäude dies möglicherweise nicht tut Sein. Die einfachste Abschreibungsmethode ist die Alterungsmethode, die schätzt, wie weit die Immobilie entlang ihrer Nutzungsdauer ist. Wenn die Immobilie beispielsweise 10 Jahre alt ist und eine wirtschaftliche Nutzungsdauer von 40 Jahren hat, sollte der Bauwert um 25 Prozent abgeschrieben werden. In diesem Beispiel verbleiben Ihnen Baukosten in Höhe von 187.500 $.
Finden Sie den Wert
Fügen Sie schließlich den Bodenwert zu den abgeschriebenen Baukosten des Gebäudes hinzu. Hier beträgt der Immobilienwert 50.000 $ + 187.500 $ = 237.500 $.
Ertragsansatz für vermietete Gebäude
Ist das Objekt vermietet und ertragserzeugend, haben Sie die Möglichkeit, es nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Dieses Verfahren verwendet die Mieteinnahmen oder das Ertragspotenzial der Immobilie, um ihren Marktwert zu untermauern. Mehrfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind Beispiele für Immobilien, die Sie mit dem Einkommensansatz bewerten können.
Diese Methode wird ein wenig kompliziert, und ganze Bücher wurden darüber geschrieben, wie es geht.
Hier die gekürzte Version:
Bestimmen Sie das jährliche Nettoeinkommen der Immobilie
Die jährlichen Nettoeinnahmen sind die Pachteinnahmen von Mietern und Nutzern. Wenn das Gebäude leer oder teilweise leer steht, müssen Sie diese Zahl schätzen. Stellenangebote unbedingt berücksichtigen. Bei einem Apartmentkomplex mit mehreren Einheiten können Sie beispielsweise davon ausgehen, dass 20 Prozent der Einheiten für mindestens einen Monat im Jahr leer stehen, um Mieterwechsel zu ermöglichen. Daher werden die tatsächlichen Mieteinnahmen niedriger sein als die Headline-Zahl, die davon ausgeht, dass das Gebäude immer voll belegt ist.
Stellen Sie sich für dieses Beispiel vor, Sie bewerten einen Apartmentkomplex, der Mieteinnahmen in Höhe von 500.000 US-Dollar pro Jahr generiert.
Ermitteln Sie das Nettobetriebseinkommen
Der Nettobetriebsertrag entspricht den Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller vernünftigerweise notwendigen Betriebsausgaben wie Wartung, Nebenkosten, Grundsteuern, Inkassotätigkeiten und Gebühren der Hausverwaltung. In diesem Beispiel summieren sich die Ausgaben auf 100.000 $. Folglich beläuft sich der NOI auf 400.000 $.
Legen Sie die Cap Rate der Liegenschaft fest
Die Kapitalisierungs- oder „Cap“-Rate ist die Rendite, die Sie von der Immobilie erwarten, basierend auf den Mieteinnahmen. Die Cap-Rate-Formel ist NOI dividiert durch den Wert der Immobilie. Hier kennen Sie den Wert der Immobilie nicht – denn diesen versuchen Sie zu berechnen. Sie müssen daher rückwärts arbeiten und mit der Kapitalisierungsrate oder Rendite beginnen, die Sie für Ihre Investition erzielen möchten.
Als potenzieller Käufer könnten Sie entscheiden, dass eine Rendite von 8 Prozent auf diesem Markt durchschnittlich ist, und genau das möchten Sie mit diesem Immobilienkauf erzielen. Wenn Sie keinen Preis aushandeln können, der diesen Wert erreicht, suchen Sie nach einer rentableren Investition.
Führen Sie die Berechnung des Marktwerts der Immobilie durch
Teilen Sie den NOI durch die Cap Rate, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Die Bewertung für dieses Wohnhaus würde 400.000 US-Dollar betragen, dividiert durch 8 Prozent (0,08), oder 5 Millionen US-Dollar.
Verweise
Warnungen
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Erklären Sie die periodische Rate der Finanzierungskosten
Die Gewährung von Krediten an Ihre Kunden kann den Umsatz steigern, indem Sie eine größere Auswahl an potenziellen Käufern gewinnen, aber der Verkauf auf Kredit bedeutet auch, auf Ihr Geld zu warten. Die Ermittlung von Finanzierungsgebühren – ein anderer Begriff für Zinsen – auf die ausstehenden Beträge der Kunden ermutigt sie, rechtzeitig zu zahlen. Solche Gebühren sind auf täglicher Basis nicht schwer zu berechnen.
Auswählen eines Tarifs
Bevor Sie die Finanzierungskosten berechnen können, müssen Sie sich für einen Zinssatz entscheiden. Die Preise werden in jährlichen Bedingungen ausgedrückt. Die meisten Staaten haben Gesetze, die den maximalen Zinssatz festlegen, den ein Händler den Verbrauchern berechnen kann. In Colorado dürfen Sie beispielsweise nicht mehr als 12 Prozent pro Jahr verlangen. In Massachusetts sind es 20 Prozent. In Minnesota sind es 8 Prozent. Andere Bundesstaaten binden ihre Höchstsätze an einen bestimmten Marktsatz, z. B. 5 Punkte über dem Federal Funds Rate. Das Aufladen von mehr als dem gesetzlichen Höchstsatz ist ein Verbrechen, das als Wucher bezeichnet wird. Überprüfen Sie die Wuchergesetze Ihres Staates, wenn Sie einen Zinssatz festlegen.
Gnadenfristen
Als Nächstes müssen Sie entscheiden, welcher Teil des Kontostands Ihres Kunden Finanzierungsgebühren unterliegt. Händler gewähren üblicherweise nach einem Kauf eine zinsfreie Nachfrist. Wenn Sie beispielsweise eine 30-tägige Nachfrist haben und ein Kunde am 20. August etwas auf Kredit kauft, entstehen diesem Kunden erst ab dem 19. September, dem 31. Tag nach dem Verkauf, Finanzierungskosten für diesen Kauf. Wenn Sie eine Nachfrist verwenden, achten Sie darauf, die Finanzierungskosten nur für den Teil des Saldos zu berechnen, der außerhalb der Nachfrist liegt.
Berechnung
Da Sie täglich Zinsen berechnen, müssen Sie Ihren jährlichen Zinssatz in einen Tagessatz umrechnen. Sie tun dies, indem Sie die Jahresrate durch 365 teilen. Angenommen, Sie berechnen 12 Prozent pro Jahr. Als Dezimalzahl ausgedrückt ist das 0,12. Teilen Sie durch 365, und der Tageskurs beträgt ungefähr 0,000329. Um die Finanzierungsgebühr für einen Tag zu berechnen, multiplizieren Sie das Guthaben Ihres Kunden an diesem Tag mit dem Tagessatz. Beispiel: Für einen Kunden mit einem Guthaben von 1.500 $ würde eine Gebühr von etwa 49 Cent pro Tag anfallen.
Zusammensetzen
Finanzierungsgebühren sind in der Regel „zusammengesetzt“, was bedeutet, dass die Zinsen dem Kontostand hinzugefügt werden, sodass Sie bei der nächsten Berechnung einer Finanzierungsgebühr Zinsen auf die vorherigen Zinsen berechnen. Obwohl Sie die täglichen Finanzierungskosten bewerten, müssen Sie nicht unbedingt täglich aufzinsen. Sie können nur einmal im Monat Compoundieren. Wenn Sie im vorherigen Beispiel täglich Zinsen aufzinsen, beträgt der Saldo des nächsten Tages 1.500,49 USD, und Sie würden den Tagessatz für diesen Betrag berechnen. Wenn Sie jedoch monatlich Zinsen zahlen würden, würden Sie jeden Tag den Tagessatz von 1.500 US-Dollar berechnen und am Ende des Monats die aufgelaufenen Finanzierungskosten – etwas weniger als 15 US-Dollar – zum Kontostand hinzufügen. In Wahrheit macht es nur einen kleinen Unterschied, ob Sie täglich oder monatlich aufzinsen, es sei denn, Sie haben es mit sechsstelligen Konten zu tun.
Was ist ein angemessener ROI für Speichereinrichtungen?
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Die Kapitalrendite ist definiert als das Rentabilitätsverhältnis, das sich ergibt, wenn Sie Ihren Nettogewinn aus einer Investition durch den Investitionsbetrag dividieren. Es gibt mehrere Möglichkeiten, den ROI zu berechnen, aber die Kapitalisierungsrate ist der am häufigsten verwendete ROI in der Speicherbranche. Auf den Cash-on-Cash-ROI wird regelmäßig Bezug genommen, aber der Cap-Rate-ROI hat Vorrang. Es ermöglicht einen direkten Vergleich von Anlageoptionen, um fundiertere Entscheidungen zu treffen.
Cash-on-Cash-ROI
Der Cash-on-Cash-ROI ist das Rentabilitätsverhältnis, das sich ergibt, indem das jährliche Nettobetriebsergebnis (NOI) der Lagereinrichtung dividiert durch Ihre anfängliche Anzahlung dividiert wird. Ihr NOI wird berechnet, indem branchenübliche Richtlinien verwendet werden, um die Betriebskosten vom Bruttoeinkommen abzuziehen, um das Nettobetriebseinkommen zu erhalten. Während die Einkommenszahl leicht zu ermitteln ist, kann es schwierig sein, sich ein genaues Bild der gültigen Ausgaben zu machen. Es ist am besten, bei der Berechnung des NOI Industriestandards für Ausgaben zu verwenden. Branchenübliche Ausgaben können Sie Branchenpublikationen wie Inside Self Storage entnehmen. Sie können auch die vom Verkäufer der Einrichtung erhaltenen tatsächlichen Ausgaben für eine separate NOI-Berechnung verwenden, um Unterschiede zu vergleichen.
Cap-Rate-ROI
Der Cap-Rate-ROI geht davon aus, dass ähnliche Einrichtungen zu ähnlichen Preisen verkauft werden und ähnliche NOI-Eigenschaften aufweisen, wodurch ähnliche Cap-Raten erzielt werden. Der Cap-Rate-ROI ist das Rentabilitätsverhältnis, das erhalten wird, indem derselbe NOI wie beim Cash-on-Cash-ROI durch den "Kaufpreis" der Speichereinrichtung anstelle Ihrer Anzahlung dividiert wird. Der Kaufpreis wird anstelle der Anzahlung verwendet, da Anzahlungen stark variieren können, was die Ergebnisse verfälschen kann; Ihr Cash-on-Cash-ROI für die identische Einrichtung mit demselben NOI wird sehr unterschiedlich sein, wenn Sie eine Einrichtung mit einer Anzahlung von 20 Prozent im Vergleich zu einer Anzahlung von 5 Prozent kaufen.
Industriekapitalisierungs-ROI für Speichereinrichtungen
Der Cap-Rate-ROI kann je nach Größe, Alter (verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer) und Marktmerkmalen der Einrichtung variieren. Inside Self Storage sagt, dass die nationale Kapitalrendite für Self-Storage-Einrichtungen für das Kalenderjahr 2010 von 7 Prozent am unteren Ende für Einrichtungen im Wert von 5,4 Millionen US-Dollar bis zu 10 Prozent am oberen Ende für Einrichtungen im Wert von 3,8 Millionen US-Dollar reichte. Mit steigendem Immobilienwert sinkt der Cap-Rate-ROI. Während die Finanzierung für die Kapitalrenditeberechnungen der Kapitalisierungsrate unerheblich ist, können laut ISS angespannte Kreditmärkte dennoch zu Schwankungen der Kapitalisierungsrate führen, da sich die Kosten und die Verfügbarkeit der Finanzierung auf die Immobilienbewertungen auswirken. Kapitalrendite für Speicherkapazitäten für Ihren Markt erhalten Sie in der Regel von Branchenquellen wie z. B. Geschäftsmaklern, die auf Speicherkapazitäten spezialisiert sind.
Speicher bauen oder kaufen?
Laut der Self Storage Association gab es Ende 2009 in den Vereinigten Staaten 46.500 primäre Selfstorage-Einrichtungen und 4.000 sekundäre Einrichtungen. „Primär“ ist definiert als Selfstorage als primäre Einnahmequelle. Die SSA stellt fest, dass der Neubau von Speicheranlagen in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen ist. Im Jahr 2010 gingen weniger als 250 Einheiten ans Netz. Dies bedeutet, dass erstklassige Standorte für Lagereinrichtungen möglicherweise gesättigt sind. Wenn Sie erwägen, eine neue Anlage zu bauen, führen Sie eine gründliche Analyse der Wettbewerbsaktivitäten in Ihrem Markt durch, um sicherzustellen, dass Ihr Markt nicht gesättigt ist. Wenn ja, erwägen Sie den Kauf einer bestehenden Anlage.
So berechnen Sie die täglichen Außenstände
Von M.Scilly
Bargeld ist König für kleine Unternehmen.
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Tägliche Außenstände stellen das durchschnittliche Alter der Forderungen dar, oder das durchschnittliche Alter der Rechnungen, die einem Unternehmen geschuldet werden. Wenn zum Beispiel der Tagesumsatz 10 beträgt, dann ist die durchschnittliche Debitorenbuchhaltung 10 Tage alt. Idealerweise möchten Sie, dass Ihr Unternehmen täglich möglichst wenig ausstehende Umsätze erzielt, da eine niedrige Zahl darauf hinweist, dass Ihre Kunden ihre Rechnungen schnell bezahlen.
1.
Berechnen Sie die durchschnittliche Debitorenbuchhaltung, indem Sie den Debitorenwert am ersten und am letzten Tag des Geschäftsjahres addieren und durch zwei dividieren.
2.
Teilen Sie die Forderungen durch die gesamten Kreditverkäufe für das Jahr.
3.
Multiplizieren Sie den Quotienten mit der Anzahl der Tage im Jahr – 365 Tage für die meisten Jahre und 366 für ein Schaltjahr. Dadurch erhalten Sie die ausstehenden Verkäufe in Tagen.
Verweise
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Bankzins vs. Reverse-Repo-Satz
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Privatbanken leihen sich Geld von zentralstaatlichen Banken wie den Federal Reserve Banks.
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Der Diskontsatz ist der Zinssatz, den große Geschäftsbanken für Kredite und Kredite an eine Zentralbank wie die US-Notenbank zahlen müssen. Der Reverse-Repo-Satz ist der Zinssatz, zu dem eine Zentralbank Geld von Geschäftsbanken leiht. Jeder dieser Sätze kann schwanken, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen ändern, und jeder Satz wirkt sich auf die Zinssätze aus, die kleine Unternehmen für ihre Kredite, Anleihen und Kreditinstrumente zahlen.
Bankzinseigenschaften
Die Federal Reserve Bank legt den Diskontsatz, auch Diskontsatz genannt, fest. Banken beantragen Kredite über das „Diskontfenster“ der Fed. Banken können im Rabattfenster drei Arten von Krediten beantragen: Primärkredit, Sekundärkredit und Saisonkredit. Jede Kreditart gilt für verschiedene Banken für unterschiedliche Zwecke, und jede Art hat ihren eigenen Banksatz. Die Fed legt diese Zinssätze über Nacht fest und passt sie entsprechend den Cashflow-Anforderungen der Bank an.
Bankzinsen und Kleinunternehmen
Für kleine Unternehmen, die Kredite aufnehmen möchten, um den Kauf von Großgeräten zu decken, ist eine praktische Kenntnis des Bankzinses von entscheidender Bedeutung, um festzustellen, ob das Unternehmen für einen Kredit in Frage kommt und wie viel Zinsen das Unternehmen schuldet. Wenn die Bankzinsen niedrig sind, leihen sich Banken freizügiger voneinander und verleihen freizügiger an Kunden. Wenn die Bankzinsen steigen, wird die Kreditvergabe knapper, und kleine Unternehmen haben größere Schwierigkeiten, Kredite zu erhalten.
Eigenschaften des Reverse-Repo-Satzes
Der Reverse-Repo-Satz ist der Zinssatz, zu dem die Zentralbank eines Landes Gelder von Geschäftsbanken in diesem Land leiht. Zentralbanken nutzen den Reverse-Repo-Satz als geldpolitisches Instrument, um Schwankungen der Geldmenge zu kontrollieren. Wenn der Reverse-Repo-Satz steigt, wird die Geldmenge enger. Die Zinserhöhung ermutigt die Geschäftsbanken, ihre Einlagen bei der Fed zu halten, anstatt sich bei der Zentralbank zu leihen und die Geldmenge zu erhöhen.
Reverse-Repo-Sätze und Kleinunternehmen
Eine weitere Folge einer Erhöhung des Reverse-Repo-Satzes ist eine Kreditverknappung für Unternehmen. Banken verdienen mehr Geld mit Zinszahlungen, wenn sie der Fed Kredite zum höheren Reverse-Repo-Satz gewähren, anstatt Kredite an kleine Unternehmen zum niedrigeren Leitzins oder Diskontsatz zu vergeben. Laut Alan Schram, dem geschäftsführenden Gesellschafter der in Los Angeles ansässigen Investmentpartnerschaft Wellcap Partners, ist die „Kreditklemme“ des Jahres 2008 größtenteils auf die Straffung der Geldmenge durch die Fed im Zuge der Hypothekenkrise zurückzuführen.
Strategien für Banken, um in einer Niedrigzinswirtschaft Gewinne zu erzielen
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Niedrige Zinsen müssen die Rentabilität einer Bank nicht schmälern.
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Eine Niedrigzinswirtschaft kann für den Bankensektor eine Herausforderung darstellen. Denn wenn Banken Gewinne erzielen, indem sie Geld verleihen, und sie für das verliehene Geld nicht so viel verlangen können, ist es schwieriger, das gleiche Rentabilitätsniveau aufrechtzuerhalten. Niedrigzinsmärkte bieten den Banken jedoch nach wie vor Chancen, sehr gut abzuschneiden. Diese Strategien stehen kleinen Gemeinschafts- und Geschäftsbanken ebenso offen wie den größten Institutionen.
Gebühreneinnahmen
Anstatt Geld zu verdienen, indem sie Geld leihen und verleihen, können Banken auf Gebühren zurückgreifen, um ihre Gewinne zu steigern. Beispielsweise können Banken Überziehungsgebühren erheben, wenn Kunden versuchen, Geld abzuheben, das sie nicht von ihren Konten haben. Eine Überziehungsgebühr von 35 USD pro Jahr generiert so viel Umsatz wie das Ausleihen von 1000 USD zu 3,5 Prozent für das Jahr. Banken können auch Gebühren für die Nutzung von Geldautomaten, Kontoführungsgebühren, Gebühren für das Kopieren von Kontoauszügen und so ziemlich alles andere, was sie sich vorstellen können, erheben.
Entstehung und Umsatz
Eine weitere Option für Banken besteht darin, ihr Geld kontinuierlich zu recyceln, beispielsweise auf dem Hypothekenmarkt. Anstatt ein herkömmliches Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu vergeben und ihr Einkommen über einen langen Zeitraum zu binden, können Banken Darlehen vergeben und verkaufen. Wenn die Bank den Kredit vergibt, bindet sie einen Teil ihres Kapitals zu einem niedrigen Zinssatz in das Darlehen. Die Bank kann jedoch umkehren und dieses Darlehen an einen Investor verkaufen und hoffentlich einen Gewinn aus dem Verkauf erzielen. Die Bank hat dann das Geld zurück, um es wieder zu verleihen, damit sie die Gelder weiter umdrehen kann.
Spread ändern
Wenn der Zinssatz, den eine Bank erheben kann, sinkt, bietet sich ihnen die Möglichkeit, ihren Gewinn zu steigern, indem sie im Verhältnis zum Markt etwas mehr verlangt. Wenn beispielsweise die Hypothekenzinsen von 8 Prozent auf 4 Prozent steigen sollten, ist es unwahrscheinlich, dass sich ein Kunde beschweren oder es überhaupt bemerken würde, wenn die Bank ihren Zinssatz stattdessen auf 4,25 Prozent senkt. Schließlich spart der Kunde im Vergleich zu früheren Tarifen immer noch viel Geld. Dies hilft, den Schlag der niedrigen Zinsen abzufedern und die Gewinne der Banken zu schützen oder sogar zu steigern.
Preise spielen keine Rolle
Ein Niedrigzinsmarkt schneidet in beide Richtungen. Während Banken nicht so viel für Kredite verlangen können, müssen sie auch nicht so viel bezahlen, um Einlagen anzuziehen. Historische Daten der Federal Reserve, die den Leitzins mit dem Zinssatz eines dreimonatigen Einlagenzertifikats vergleichen, zeigen, dass sie in einer relativ engen Bandbreite handeln. Zwischen 1995 und 2012 betrug die durchschnittliche Differenz zwischen den beiden Sätzen 275 Basispunkte, und der Spread schwankte zwischen 212 und 320 Basispunkten. Wenn Sie die Jahre mit den höchsten und niedrigsten Spreads herausnehmen, verengt sich die Bandbreite auf 267 bis 297 Basispunkte – was etwas mehr als 10 Prozent Unterschied in 16 Jahren des 18-Jahres-Zeitraums entspricht.
Zum Vergleich: Im selben Zeitraum schwankte der Leitzins zwischen 3,25 und 9,25 Prozent und die CD-Zinssätze zwischen 0,28 und 6,46 Prozent. Mit anderen Worten, während sich die Zinsen ändern, bleibt der Gewinn der Bank, der sich aus der Differenz zwischen Einlagen- und Kreditzins ergibt, in etwa gleich.
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Um die Gewinne Ihres Unternehmens sinnvoll zu investieren, müssen Sie einen schmalen Grat zwischen den Gewinnen, die Sie erzielen möchten, und den Risiken, die Sie bereit sind, einzugehen, um sie zu erzielen, gehen. Die CAPM- oder Capital Asset Pricing Model-Formel bietet eine mathematische Möglichkeit, eine potenzielle Aktienmarktanlage mit einer relativ risikofreien Anlage wie einem Sparkonto oder einem US-Schatzwechsel abzugleichen. CAPM-Berechnungen verwenden die historische Rendite eines Marktes und das Beta oder die Volatilität einer einzelnen Aktie innerhalb dieses Marktes. Sie können ein CAPM-Arbeitsblatt mit Microsoft Excel erstellen und aktuelle Markt- und Aktieninformationen online verfügbar machen.
1.
Öffnen Sie Excel und beginnen Sie eine neue Tabelle, indem Sie auf „Datei“ klicken und „Neu“ auswählen. Wählen Sie unter „Verfügbare Vorlagen“ die Option „Leere Arbeitsmappe“ aus.
2.
Wählen Sie eine Tabellenzelle aus und geben Sie die Spaltenbezeichnung für die erwartete Rendite ein. Geben Sie beispielsweise „Erwartete Rendite (Re)“ in Zelle A1 ein. Ändern Sie die Größe der Zelle, sodass der gesamte Beschriftungstext sichtbar ist.
3.
Wählen Sie eine Tabellenzelle aus und geben Sie die Spaltenbezeichnung für einen risikofreien Anlagezins ein. Geben Sie beispielsweise „Risk Free Rate (Rf)“ in Zelle A2 ein.
4.
Geben Sie den Wert für den "Risk Free Rate (Rf)" in eine angrenzende Zelle ein. Wenn eine Bank beispielsweise 2,4 Prozent Zinsen auf eine Einzahlung zahlt, geben Sie 2,4 in Zelle B2 ein.
5.
Wählen Sie eine Tabellenzelle aus und geben Sie die Spaltenbezeichnung für die Marktrendite ein. Geben Sie beispielsweise „Market Return (Rrm)“ in Zelle A3 ein.
6.
Geben Sie den Wert für „Marktrendite (Rrm)“ in eine angrenzende Zelle ein. Wenn NASDAQ oder S&P beispielsweise 3,6 Prozent pro Jahr zurückgeben, geben Sie 3,6 in Zelle B3 ein.
7.
Wählen Sie eine Tabellenzelle aus und geben Sie die Spaltenbezeichnung für die Markt-Beta-Schätzung für die Aktie ein, in die Sie investieren möchten. Geben Sie beispielsweise „Beta (B)“ in Zelle A4 ein.
8.
Geben Sie den geschätzten Beta-Wert in die Zelle neben der Bezeichnung „Beta (B)“ ein. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung beträgt die Beta für Apple (AAPL) beispielsweise 1,71. Geben Sie 1,71 in Zelle B4 ein.
9.
Geben Sie die Formel für CAPM in die Zelle neben der Zelle mit der Bezeichnung „Erwartete Rendite (Re)“ ein, indem Sie die entsprechenden Zellbezüge verwenden. Geben Sie beispielsweise
„=b2+b4*(b3-b2)“ in die Zelle B1 ein und drücken Sie dann die „Enter“-Taste.